房地产估价师

三、按实物形态划分的种类

按照房地产的实物形态，可把房地产分为下列9类：

（1）土地。又可分为无建筑物的土地即空地和有建筑物的土地。

（2）建筑物。又可分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物。已建造完成的建筑物又可分为新的建筑物和旧的建筑物。尚未建造完成的建筑物又可分为正在建造的建筑物和停缓建的建筑物（如烂尾楼等）。

（3）土地与建筑物的综合体。又可分为土地与已建造完成的建筑物的综合体即现房和土地与尚未建造完成的建筑物的综合体即在建工程或房地产开发项目。

（4）房地产的局部。例如，不是整幢房屋，而是其中的某层、某套。

（5）未来状况下的房地产。其中最常见的一种是期房。期房是指目前尚未建造完成而以将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为标的的房地产。

（6）已经灭失的房地产。例如，已被拆除的房屋，已被火灾、地震等灾害完全损毁的房屋。

（7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分。例如，建筑物的装饰装修部分，房地产受损状况与完好状况的差异部分。不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是分别评估房地产在完好状况下的价值和在受损状况下的价值，然后将两者之差作为价值减损额。

（8）以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产。例如，正在运营、使用的宾馆、餐馆、商场、汽车加油站、高尔夫球场、影剧院、游乐场、码头。在这种情况下，通常不能把它视为一些单项资产的简单集合来估价，即不能将它所包含的资产分别估价后加总作为其评估价值，而应将它作为一个持续经营的有机组织，根据其具有的收益能力来估价；除非是评估它破产、停业等之后的残余价值。

（9）整体资产中的房地产。例如，一个企业中的土地或房屋。需要指出的是，上述房地产虽然是从实物角度来划分的，但评估其价值仍然包括实物、权益和区位三个方面。

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