房地产估价师

一、单项选择题

l_A【解析】征收和征用都应给予补偿，B选项、D选项错，征用的范围不仅限于房地产，c选项错。

2.D【解析】要注意区别估价上折旧与会计上折旧概念的不同点。估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回收。

3.B【解析】房地产估价工作的性质，决定了独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。

4.A【解析】不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产的主要之处。

5.c【解析】需求增加导致稀缺性增加和外部经济所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。而外部经济包括交通条件或周围环境改善等。

6.D【解析】房地产价格与一般物品价格共同之处在于：(1)都是价格，是价值的货币表现;(2)都有波动，受供求因素的影响;(3)都是按质论价：优质高价，劣质低价。

7.C【解析】房地产价格的形成条件为三个：有用性、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念区分开来。

8.A【解析】一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动。

9.A【解析】开发商主要会比较甲乙的楼面地价，甲的楼面地价一900÷6=150(元/m2).乙的楼面地价=600÷3=200(元/m2)，甲<乙，所以开发商会选甲地。< p="">

10.A【解析】空间直线距离，受交通条件限制，有时是无意义的。

11.A【解析】影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。

12.C【解析】合法原则主要是针对估价对象的。

13.B【解析】受腐蚀的砖木一等和=等生产用房的耐用年限均是20年。

14.c【解析】功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失，主要包括功能缺乏、功能落后、功能过剩。

15.B【解析】该相邻的临街土地的总价计算如下：。120(】×(1+9%+8%)=1404(万元)。

16.A【解析】总建筑面积为：200×10×60%=1200(m2)。

17.C【解析】成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产的价值。通常把成本法测算出的价值称为计算价值。

18.B【解析】市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最常用的价值类型;其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。谨慎价值是指在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。谨慎价值通常低于市场价值。残余价值是指在非继续使用条件下的价值。它一般低于市场价值。快速变现价值是指不符合市场价值形成条件中的“适当的营销”下的价值，通常低于市场价值。

19.A【解析】该房地产2∞9年10月价格为6500×100.04/100 x 98.28/100×96.45/100×92.1 7/100×90.08/100—5110.5l(元/m2)。

20.B【解析】该房地产抵押价值一未设立法定优先受偿权下的价值一法定优先受偿款一600一50一550(万元)。抵押贷款额度一抵押价值×贷款成数=550×0.7—385(万元)。

21.c【解析】需求增加导致稀缺性增加和外部经济所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。而外部经济包括交通条件或周围环境改善等。

22.c【解析】处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。

23.B【解析】开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。

24.c【解析】最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是“四三：一法则(fourthree two one rule)”。该法则是将临街深度l0O英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份。各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一个25英尺等份的价值占整块土地价值的40%，第二个25英尺等份的价值占整块土地价值的30%，第三个25英尺等份的价值占整块土地价值的20%，第四个25英尺等份的价值占整块土地价值的10%。例如，一宗临街深度为100英尺、临街宽度为50英尺的土地，总价为100万元，从街道方向算起，该土地四个等份的价值分别为40万元、30万元、20万元和10万元。

25.D【解析】收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是基于房地产市场参与者对房地产未来所能带来的收益或者能够获得的满足、乐趣等的预期。

26.B【解析】最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化盼一种最可能的使用。有三个经济学原理有助于把捱最高最佳使用原则：(1)收益递增递减原理;(2)均衡原理;(3)适合原理。

27.C【解析】该房地产净收益为50050-40—65一30=315(万元)。

28.c【解析】估价资料归档有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展有关检查和考核，有助于解决日后可能发生的估价争议，有助于估价机构和估价师展现估价业绩。

29.A【解析】路线价法与一般的市场法主要有以下3点不同：(1)不做“交易情况修正”和“市场状况调整”，只做“房地产状况调整”。(2)先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”;而不是先分别对每个“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合。(3)利用相同的“可比实例价格”——路线价，同时评估出许多“估价对象”——该街道其他临街土地的价值;而不是仅评估出一个“估价对象”的价值。

30.A【解析】原楼面地价=4500/3=1500(元/m。)，新楼面地价：楼面地价一1500一(5—3)/0.1×1500×1%一1200(元/m。)，补交地价：(1200×5—1500×3)×7500一¨25(万元)。

31.C【解析】先求出土地价值=(50—200×12%)÷10%一260(万元)，房地产总价值一260+200—460(万元)。

32.B【解析】运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拔款，作为运营费用消耗了。

33.D【解析】直接资本化法的优点是：(1)不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益;(2)资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况;(3)计算过程较简单。

34.D【解析】房地产的开发周期一般较长，其土地取得成本和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费，以及开发完成后的价值等所发生的时间不尽相同，特别是那些大型的房地产开发项目。因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。

35.D【解析】报酬率是投资回报和投入资本的关系，A选项说成了投资回收。投资回收只是保本。风险大，风险报酬高。二者是正比关系。B选项也不对。能获得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低，C选项也不对。土地投资可靠，风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。

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