房地产估价师

一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意)

1.关于征收和征用，下列说法正确的是( )。

A·征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题

B·征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿

C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为

D.征收是无偿的，征用是有偿的

2.估价上的折旧注重的是( )。

A.原始取得价值的减价修正

B.原始取得价值的分摊、补偿与回收

C.重置价值的摊销与回收

D.资产市场价值的真实减损

3.( )是房地产估价的基本原则。

A.最高最佳原则 B.独立、客观、公正

C.估价时点原则 D.合法原则

4.房地产的( )特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。

A.不可移动 B.供给有限

c，价值量大D.用途多样

5.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于( )引起的。

A.装饰装修改造 13.通货膨胀

C.需求增加导致稀缺性增加 D.改进物业管理

6.下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是( )。

A.都是价格用货币来表示

B.都有波动，受供求因素的影响

C.都是按质论价

D.都受区位因素的影响

7.房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有( )。

A.供给、需求、利用状况

B.价值、使用价值、供求

C.有用性、稀缺性、有效需求

D.权利、租金、利率

8.成交价格围绕着( )而上下波动。

A.市场价格 B.理论价格

C.清算价格D.原始价格

9.甲乙两宗土地，甲单价为900元/m2，乙单价为600元/m2，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性的房地产开发商会选择购买( )。

A.甲 B.乙

C.甲、乙一样D.无法判断

10.用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是( )。

A.空间直线距离 B.交通路线距离

C.交通时间距离D.经济距离

11.在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于( )。

A.社会因素 B.环境因素

C.人口因素 D.行政因素

12.房地产估价的合法原则是针对( )来讲的。

A.估价机构 B.估价人员

C.估价对象D.估价方法

13.受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是( )。

A.30年 B.20年

C.10年D.40年

14.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于( )。

A.自然折旧 B.物质折旧

C.功能折旧D.经济折旧

15.在某商业街深度30.48m(100ft)，临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据“四三二一法则”，与其相邻、临街深度为45.72m(150ft)、临街宽度20m的矩形土地的总价为

( )万元。

A.1504 B.1404

C.1304 D.1204

16.某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑

面积为( )m2。

A.1200 B.120

C.3333 D.333.3

17.成本法的本质是以房地产的( )为导向求取房地产的价值。

A.建筑规模 R基础成本

c.重新开发成本 D.建后利润

18.对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中，评估价值最大的一般是( )。

A.谨慎价值 B.市场价值

c.残余价值 D.快速变换价值

19.某房地产2009年4月的价格为6500元/m。，已知该类房地产2009年3月至10月的价格指数分别为105.53、：103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100)，该房地产2009年10月的价格为( )元/mz。

A.5110.5l B.5307.26

C.5549.95 D.5638.13

20.某抵押房地产的市场价值为600万元，已知注定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7，则该房地产的抵押贷款额度为( )万元。

A.370 B.385

C.420 D.550

21.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于( )引起的。

A.装饰装修改造 B.通货膨胀

c.需求增加导致稀缺性增加 D.改进物业管理

22.处分共有的房地产，应当经占份额( )以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。

A.1/2 B.1/3

C.2/3 D.2/5

23.开发经营期的起点是( )。

A.开工日期

B.取得估价对象的日期

c.取得待开发土地的日期

D.开始出售开发完成后的房地产的日期

24.最简单且最容易理解的一种I临街深度价格递减率是( )。

A.苏曼斯法则 B.霍夫曼法则

c.四三二一法则 D.哈柏法则

25.收益法是以( )为基础的。

A.定期原理 B.平衡原理

c.替代原理 D.预期原理

26.有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包括( )。

A.收益递增递减原则 B.利益最大化原则

c.均衡原理 D.适合原理

27.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为( )万元。

A.245 B.275

C.31 5 D.345

28.估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档的主要作用不包括( )。

A.有助于估价机构和估价师展现估价业绩

B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷

c.有助于保持估价机构工作的连续性

D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核

29.路线价法与一般的市场法主要的不同点不包括( )。

A.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“房地产状况调整”和“市场状况调整”，仅进行“交易情况修正”

B.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”.仅进行“房地产状况调整”

c.先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合

D.利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”即街道两侧的所有土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值

30.某宗土地总面积为7500元/m2，容积率为3，相应的土地学价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因为容积率提高应补交的地价款为( )万元。

A.1125 B.1800

C.2250 D 3375

31.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化

率为10%，则该宗房地产的总价值为( )万元。

A.417 B.500

C.460 D.450

32.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是( )。

A.净收益包括有形收益和无形收益

B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

c.通常只有客观收益才能作为估价依据

D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

33.直接资本化法的优点不包括( )。

A.不需要预测未来许多年的净收益

B.能较好地反映市场的实际情况

c.计算过程较简单

D.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和

34.运用假设开发法估价必须考虑资金的( )。

A.实用价值 B.有效价值

c.折算价值 D.时间价值

35.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是( )。

A.报酬率是投资回收与投入资本的比率

B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低;反之，报酬率应高

c.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

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