房地产估价师

四、计算题

1、【正确答案】(1)设月最低租金为A元

第1年：年初支出200万元;年末收入400×8000=320(万元)

第2年：年初支出400万元;年末收入600×7800=468(万元)

年末支出本息和：P×i×n+P=400×10%×2+400=480(万元)

第3年末：净经营收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A

第4年末：净经营收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A

第5年末：净经营收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A

第6-50年末：净经营收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A

(2)净现值=0可求最低月租金水平：

，ic=16%，则：0=[-200-(400-320)÷(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)2]×10000+5040A÷(1+16%)3+5880A÷(1+16%)4+6720A÷(1+16%)5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)45]÷(1+16%)5

则：A=86.45(元/㎡)。

【该题针对“财务内部收益率”知识点进行考核】

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