第五章 比较法及其运用
一、单项选择题
1、比较法的理论依据是房地产价格形成的( )。
A、替代原理
B、可比原理
C、市场原理
D、最高最佳利用原理
2、在比较法选择可比实例的过程中,可比实例的规模应与估价对象的规模相当,选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。
A、0.5~1.5
B、1.5~2.0
C、0.5~2.0
D、1.0~1.5
3、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房,估价对象的建筑面积为1500 ㎡,现为空置。估算估价对象的租金时,最适宜作为可比实例的为( )。
A、建筑面积1500㎡,一年前出售,售价为2000元/㎡,位于同一工业区
B、建筑面积10000㎡,近期租出,年租200万,位于同一工业区
C、建筑面积500㎡,近期租出,年租10万元,位于同一工业区
D、建筑面积2000㎡,近期租出,年租20万元,位于同一工业区
4、估价对象是一套不带车位的住宅。选取的可比实例成交价格为86万元,含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具,家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为( )万元。
A、75.00
B、75.60
C、83.60
D、86.00
5、有一宗房地产交易实例,其成交总价为40万元,其中首付20%,余款在以后的五年每年年末平均支付,假设年利率是10%,则在成交日期一次付清的价格为( )万元。
A、32.26
B、35.26
C、40
D、42.26
6、某宗房地产交易中,卖方实际得到金额为2500元/㎡,交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )元/㎡。
A、2427
B、2500
C、2575
D、2632
7、为评估某房地产2010年10月1日的市场价格,选取的可比实例资料是:交易日期为2010年4月1日,合同约定买方支付给卖方3500元/㎡,买卖中涉及的税费全部由买方支付,该地区房地产交易中规定卖方.买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2010年2月1日起到2010年10月1日期间,该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%,则该可比实例修正、调整后的价格为( )元/㎡。
A、3673.20
B、3673.68
C、3790.43
D、3790.93
8、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担,若买方付给卖方的金额不变,当卖方应缴纳的税费增加时,该可比实例的正常成交价格会( )。
A、上升
B、下降
C、不变
D、无法确定
9、某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000㎡的商住楼,经评估总地价为180万元,该宗土地的单价为( )元/㎡。
A、100
B、300
C、600
D、900
10、某套住宅建筑面积为100㎡,可使用面积为80㎡,分摊的共有面积系数为10%,套内建筑面积下的价格为2600元/㎡,该套住宅建筑面积下的价格为( )元/㎡。
A、2080
B、2288
C、2340
D、2392
11、在某旧城改造的房屋拆迁估价中,因有的房屋登记的是使用面积,有的房屋登记的是建筑面积,所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是( )。
A、统一房地产范围
B、统一付款方式
C、统一计价单位
D、统一市场状况
12、某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100㎡,假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为( )元/㎡。
A、25930
B、32980
C、30980
D、29980
13、某套住宅建筑面积100㎡,套内建筑面积为93㎡,使用面积系数为0.8,每平方米使用面积为10000元,则该住宅建筑面积下的价格为( )元/㎡。
A、8000
B、9300
C、9750
D、10000
14、评估某宗房地产2011年9月末的价格,选取的可比实例成交价格为3000 元/㎡,成交日期为2011年1月末,该类房地产自2011年1月末至2011年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%,2.5%,0.5%,-1.5%,-2.5%,-1.0%,1.5%,-1.5%,0%。则该可比实例在2011年9月末的价格为( )元/㎡。
A、2938
B、2982
C、3329
D、3379
15、现需评估某宗房地产2011年10月末的价格,选取的可比实例成交价格为2500元/㎡,成交日期为2011年1月末,该类房地产自2010年7月末至2011年6月末每月价格递增1%,2011年6月末至2011年10月末平均每月比上月价格上涨20元/㎡。该可比实例在2011年10月末的价格为( )。
A、2648元/㎡
B、2688元/㎡
C、2708元/㎡
D、2734元/㎡
16、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000 美元/㎡,同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/㎡,该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为( )美元/㎡,(假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币,9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币)。
A、1051
B、1096
C、1100
D、1147
17、为评估某房地产2011年9月1日的市场价格,选取的可比实例资料是:交易日期为2011年3月1日,合同交易价格为4000元/㎡,约定建筑面积为95㎡,合同约定面积误差在6%以内不增加付款,实际产权登记面积为100㎡。自2011年1月1日起至2011年9月1日,当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%,则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元/㎡。
A、3868.92
B、4000.00
C、4072.54
D、4286.89
18、按间接比较的判定,某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况,价格低2%;而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况,价格高5%。若改为直接比较判定,将出现( )的情形。
A、估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况,价格高7%
B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况,价格低7%
C、可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D、可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
19、估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅,可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅,可比实例的成交价格为5700 元/㎡,所有交易税费均由买方负担,估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表;6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98%,买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%,除上述因素外,估价对象与可比实例的其他情况均相同,由可比实例成交价格求取的比准价值为( )元/㎡。
A、6280
B、6408
C、6881
D、7021
20、为评估某住宅2011年10月1日的正常市场价格,在其附近收集的某可比实例的有关资料如下:成交价格为4000元/㎡,成交日期为2011年5月1日,成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1.087,已知从2011年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%,则对该可比实例成交价格进行校正,调整得到的价格最接近于( )。
A、3790元/㎡
B、4238元/㎡
C、4658元/㎡
D、4663元/㎡
21、评估某底层商铺价格时,估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺,丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格),求取最终价格时,对甲乙丙三个可比实例比较价格依次选取的权重,最合适的是( )。
A、0.4、0.4、0.2
B、0.3、0.4、0.3
C、0.4、0.2、0.4
D、0.4、0.3、0.3
22、某宗地的面积为1000㎡,采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/㎡,2190元/㎡和2220元/㎡。,如果赋予这三个价格的权重分别为0.3,0.4和0.3,则采用加权算术平均法得到的比准价格为( )元/㎡。
A、2160
B、2175
C、2181
D、2205
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