房地产估价师

31. 某宗房地产, 净收益每年50万元, 建筑物价值200万元, 建筑资本化率为12%, 土地资本化率为10%, 则该宗房地产的总价值为(     )万元.
A. 417;       
B. 500;       
C. 460;       
D. 450.

32. 某类房地产通常抵押贷款占70%, 抵押贷款的年利率为10%, 购买者自有资本要求的年收益率为12%, 则该类房地产的资本化率为(    )%.
A. 10.6;       
B. 11.4;       
C. 11.2;       
D. 10.8.

33. 某宗房地产正常情况下年总收益140万元, 年总费用40万元, 资本化率12%, 出让时的土地使用权年限为50年, 现已使用5年, 则该宗房地产的现时总价为(    )万元.
A. 833.33;       
B. 830.45;       
C. 828.25;       
D. 827.64.

34. 某前后临街总深度为30米的矩形宗地, 前街路线价为2000元/平方米, 后街路线价为1000元/平方米,若按重叠价值估价法, 其前街影响深度为(    )米.
A. 10;       
B. 15;      
C. 20;       
D. 30.
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5. 对同一宗房地产而言,(      )
A. 房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物折旧;
B. 建筑物价格=房地价格-土地价格;
C. 土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物折旧;
D. 房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物折旧.

36. 开发商在开发某别墅区时, 产了增加利润提高了建筑密度和容积率, 但结果反而使别墅的价格下降,这是因为(     ).
A. 市场不景气;                 
B. 该别墅区的环境条件变差;
C. 该别墅的单位开发成本降低;   
D. 开发商可获得满意的利润即可.

37. 购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款年利率为9%, 若该类房地产的资本化率为10.8%, 则自有资本要求的年收益率为(    )%.
A. 15.0;        
B. 15.7%;       
C. 12.6%;       
D. 11.6.

38. 选取可比实例时, 应注意所谓地点的同一性或类似性, 是指所选取的可比实例与估价对象处于(    ).
A. 同一地区; 
B. 同一城市; 
C. 同一供求范围内的类似地区; 
D. A或C.

39. 某建筑物, 政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年限n之间的关系为（     ）。
A. N=t+n;   
B. N<t+n;    
C. N>t+n;       
D. A、B、C都可能。

40. 房地产价格实质上是房地产(     )的价格.
A. 开发成本;   
B. 权益;   
C. 物质实体;   
D. B和C

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