房地产估价师

一、单项选择题

1、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。房地产开发项目的开发期，由准备期和建造期两个阶段组成。参见教材P214。

【该题针对“房地产开发项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】

2、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。权益投资比率是指投资者所投入的权益资本或资本金占初始投资总额的比例;权益投资比例低,说明资本金少,借款资金多,使用了高的财务杠杆,投资者的风险和报酬相应增加,权益投资收益率高;当长期抵押贷款利率较低,资金可获得性较好时,风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率;金融机构出于控制信贷风险的考虑,通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率。参见教材P216。

【该题针对“房地产置业投资项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】

3、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。土地费用为固定成本，容积率平衡点=2600÷[(12000-4500)×0.2]=1.7。参见教材P217。

【该题针对“盈亏平衡分析的基本原理”知识点进行考核】

4、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析的平衡点是允许的最低经济效益指标，保本点分析的平衡点是利润为零。参见教材P219。

【该题针对“房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行考核】

5、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。参见教材P219。

【该题针对“房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行考核】

6、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产项目盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最低租售数量分析、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用比率、多因素临界点组合。参见教材PP219。

【该题针对“房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行考核】

7、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。参见教材P219。

【该题针对“房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行考核】

8、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产开发项目盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最低租售数量分析、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用比率、多因素临界点组合。参见教材P219。

9、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是敏感性分析的步骤。房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：(1)确定用于名感性分析的财务评价指标;(2)确定不确定性因素可能的变动范围;(3)计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值;(4)通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析。参见教材P223。

10、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。参见教材P228。

【该题针对“敏感性分析的“三项预测值法””知识点进行考核】

11、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是风险分析的界定。风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性的大小及对项目主要经济效益指标的影响。参见教材P229。

【该题针对“风险分析的界定”知识点进行考核】

12、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险辨识的常用方法有专家调查法(其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法)、故障树分析法、幕景分析法以及筛选-监测-诊断技术。参见教材P230。

【该题针对“风险分析的一般过程和方法”知识点进行考核】

13、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是风险分析的一般过程和方法。房地产投资项目的风险分析，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。参见教材P230。

14、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是风险分析的一般过程和方法。蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。适用于项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值的情形。参见教材P231。

【该题针对“风险分析的一般过程和方法”知识点进行考核】

15、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是风险分析的一般过程和方法。解析法主要用于解决一些简单的风险问题，比如只有一个或少数因素是随机变量，一般不多于2～3个变量的情况;当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛模拟法进行风险分析。参见教材P231。

【该题针对“风险分析的一般过程和方法”知识点进行考核】

16、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是概率分析的步骤与概率确定方法。概率分析的一般步骤为：(1)列出需要进行概率分析的不确定性因素;(2)选择概率分析使用的财务评价指标;(3)分析确定每个不确定性因素发生的概率;(4)计算在规定的概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率。参见教材P231。

【该题针对“概率分析的步骤与概率确定方法”知识点进行考核】

17、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法进行概率分析，一般需要遵循以下步骤：(1)选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素;(2)按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围;(3)分析估算各不确定性因素每种情况下发生的概率;(4)分别计算各可能发生情况下的净现值;(5)计算各年净现金流的标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数;(6)计算净现值大于或等于零时的累计概率;(7)对以上分析结果作综合评价，说明项目是否可行及承担风险性大小。参见教材P233。

【该题针对“概率分析中的期望值法”知识点进行考核】

18、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是概率分析中的期望值法。(65/125)×100%=52%。参见教材P234。

19、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是概率分析中的期望值法。根据公式：V=§÷E(NPV)，V甲=890/1500=0.59，V乙=910/1800=0.51，V丙=1200/2200=0.55。参见教材P234。

20、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是蒙特卡洛模拟法。蒙特卡洛模拟法的实施步骤一般分为三步：(1)分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布;(2)通过模拟实验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布。参见教材P235。

【该题针对“蒙特卡洛模拟法”知识点进行考核】

21、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是决策的概念。信息原则在于强调信息是决策的基础。参见教材P239。

【该题针对“决策的概念”知识点进行考核】

22、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是传统投资决策方法的局限性。运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是投资可逆性;二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响。参见教材P242。

【该题针对“传统投资决策方法的局限性”知识点进行考核】

23、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。开发商经常遇到一些受政策因素影响较大的开发项目，限价商品住宅项目就属于这一类。开发商原本打算通过投资限价商品住宅项目，来拓展新的市场机会，但政府对限价商品住宅的政策不够清晰，对未来可能遇到的政策调整等不确定性难以把握，如开发项目销售对象、销售时间、市场环境变化后可能对销售对象和销售价格进行调整等，因此可对这一放弃型期权进行估价，从政策调整的损失与市场机会收益两方面进行评估，以决定该项目是开发还是放弃。参见教材P245。

【该题针对“实物期权方法与房地产投资决策”知识点进行考核】

二、多项选择题

1、【正确答案】ABDE

【答案解析】本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售器、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。参见教材P212。

【该题针对“房地产开发项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】

2、【正确答案】AB

【答案解析】本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。租金和售价是房地产项目最主要的不确定因素，能否实现预定的租售价格，通常是房地产开发投资项目成败的关键。参见教材P219。

【该题针对“房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行考核】

3、【正确答案】ACE

【答案解析】本题考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于：(1)找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据;(2)研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力;(3)比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。选项BD属于敏感性分析的步骤。参见教材P223。

【该题针对“敏感性分析的概念”知识点进行考核】

4、【正确答案】ACE

【答案解析】本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险辨识的常用方法有专家调查法(其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法)、故障树分析法、幕景分析法以及筛选-监测-诊断技术。参见教材P229。

【该题针对“风险分析的一般过程和方法”知识点进行考核】

5、【正确答案】ABC

【答案解析】本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计与评价常用的方法包括：调查和专家打分法、解析方法、蒙特卡洛模拟法。参见教材P230。

【该题针对“风险分析的一般过程和方法”知识点进行考核】

6、【正确答案】AB

【答案解析】本题考查的是风险分析的一般过程和方法。选项CD属于风险辨识。选项E属于风险评价。参见教材P230。

【该题针对“风险分析的一般过程和方法”知识点进行考核】

7、【正确答案】CDE

【答案解析】本题考查的是决策的概念。选项AB均属于按决策的层次划分。决策可以按不同的标准划分类型。按决策的层次划分，包括战略性决策、管理性决策和业务性决策;按决策的性质划分，包括确定型决策、风险型决策和不确定型决策;按参与决策的人数划分，包括个人决策和群体决策。参见教材P238。

【该题针对“决策的概念”知识点进行考核】

8、【正确答案】ABD

【答案解析】本题考查的是决策的方法。常用的不确定型决策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法。参见教材P240。

【该题针对“决策的方法”知识点进行考核】

9、【正确答案】BCD

【答案解析】本题考查的是房地产投资决策。房地产投资决策过程通常有三个阶段：策略阶段、分析阶段和决策阶段。策略阶段，即界定可接受的收益和风险。分析阶段，即衡量可能的收益与风险。决策阶段，即评估各种收益与风险。参见教材P240。

【该题针对“房地产投资决策”知识点进行考核】

10、【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是房地产投资决策的期权性质。期权价格就是获得这种权利所投入的人力、物力、财力、技术。参见教材P243。

【该题针对“房地产投资决策的期权性质”知识点进行考核】

11、【正确答案】ABDE

【答案解析】本题考查的是应用实物期权方法决策需注意的问题。选项C错误，期权定价模型对期限较长、以非交易资产为标的的期权估价有一定的局限性。参见教材P247。

【该题针对“应用实务期权方法决策需注意的问题”知识点进行考核】

三、判断题

1、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。房地产市场的变化也会导致土地费用的迅速变化。参见教材P213。

【该题针对“房地产开发项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】

2、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。参见教材P216。

【该题针对“房地产置业投资项目的主要不确定性因素”知识点进行考核】

3、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是不确定性因素的相互作用。假如开发项目的总收入和总费用是以同步形式发生变化的，那么开发商的纯利润将基本保持不变。参见教材P217。

【该题针对“不确定性因素的相互作用”知识点进行考核】

4、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。参见教材P219。

【该题针对“房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行考核】

5、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高购买价格高出实际购买价格的数额越大，说明该置业投资项目抵抗风险的能力越强。参见教材P220。

6、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越大，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大。参见教材P220。

【该题针对“房地产开发项目盈亏平衡分析”知识点进行考核】

7、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。参见教材P224。

【该题针对“单因素与多因素敏感性分析”知识点进行考核】

8、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。单因素敏感性分析方法忽略了各因素之间的相互作用。参见教材P227。

【该题针对“敏感性分析的“三项预测值法””知识点进行考核】

9、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是风险分析的界定。不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析。参见教材P229。

【该题针对“风险分析的界定”知识点进行考核】

10、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是风险分析的一般过程和方法。由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。参见教材P229。

【该题针对“风险分析的一般过程和方法”知识点进行考核】

11、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计与评价常用方法有：调查和专家打分法、解析方法和蒙特卡洛模拟法三种。参见教材P230。

【该题针对“风险分析的一般过程和方法”知识点进行考核】

12、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是概率分析中的期望值法。期望值法判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优;标准差相同、期望值大的方案为优;标准差系数小的方案为优。参见教材P234。

【该题针对“概率分析中的期望值法”知识点进行考核】

13、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是决策的方法。常用的不确定性决策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。参见教材P240。

【该题针对“决策的方法”知识点进行考核】

14、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。参见教材P243。

【该题针对“房地产投资决策的期权性质”知识点进行考核】

15、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。应用实物期权方法进行投资决策一般有四个步骤，即：构建应用框架、完成期权定价、检查结果、再设计。参见教材P244。

【该题针对“实物期权方法与房地产投资决策”知识点进行考核】

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