房地产估价师

第七章　风险分析与决策

一、单项选择题

1、房地产开发项目的开发期，由(　)两个阶段组成。

A、建造期与经营期

B、准备期与经营期

C、准备期和建造期

D、建造期和经营准备期

2、下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是(　)。

A、权益投资比率是指投资者所投入的权益资本或资本金占初始投资总额的比例

B、当短期抵押贷款利率较低,资金可获得性较好时,风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率

C、权益投资比例低,说明资本金少,借款资金多,使用了高的财务杠杆,投资者的风险和报酬相应增加,权益投资收益率高

D、金融机构出于控制信贷风险的考虑,通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率

3、某房地产开发项目的占地面积2000㎡，土地总价2600万元，如果房屋开发成本为4500元/㎡，预测销售价格为12000元/㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为(　)。

A、1.4

B、1.5

C、1.6

D、1.7

4、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于(　)。

A、变动成本的设置

B、销售收入的不同

C、固定成本的设置

D、平衡点的设置

5、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距(　)，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。

A、越大

B、越小

C、没有关系

D、无法判断

6、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括(　)分析。

A、最高工程费用

B、最高租售数量

C、最高购买价格

D、最高土地取得价格

7、保本点分析，是分析计算一个或(　)风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A、2

B、3

C、4

D、多个

8、房地产开发项目盈亏平衡分析包括(　)。

A、多因素临界点组合

B、最低运营费用比率

C、最低购买价格

D、最高租售数量分析

9、房地产项目敏感性分析时，首先需要做的是(　)。

A、确定不确定性因素可能的变动范围

B、计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值

C、找出较为敏感的不确定性因素

D、确定用于名感性分析的财务评价指标

10、敏感性分析是一种(　)分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。

A、动态确定性

B、动态不确定性

C、静态确定性

D、静态不确定性

11、风险分析常用的比较成熟的方法是(　)。

A、期望值法

B、决策树法

C、概率分析法

D、解析方法

12、下列方法中，不属于风险辨识方法的是(　)。

A、专家调查法

B、筛选—监测—诊断技术

C、解析方法

D、故障树分析法

13、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其(　)的风险因素。

A、影响重要性

B、变动可能性

C、发生经常性

D、类型归属性

14、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，一般采用(　)方法进行风险分析。

A、概率分析

B、解析法

C、蒙特卡洛模拟法

D、杠杆分析

15、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是(　)。

A、解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布

B、蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理

C、解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上

D、蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题

16、进行概率分析时，需要做的最后一个步骤是(　)。

A、计算在规定的概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率

B、选择概率分析使用的财务评价指标

C、列出需要进行概率分析的不确定性因素

D、分析确定每个不确定性因素发生的概率

17、在利用期望值法进行项目风险分析时，分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后，需要做的是(　)。

A、计算各年净现金流量的标准差

B、计算净现值大于或等于零时的累计概率

C、计算各年净现值的标准差

D、计算各可能发生情况下的净现值

18、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是(　)。

A、52%

B、58%

C、62%

D、68%

19、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元;净现值的标准差分别为§甲=890万元，§乙=910万元，§丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是(　)。

A、乙<丙<甲< p="">

B、甲<乙<丙< p="">

C、丙<甲<乙< p="">

D、乙<甲<丙< p="">

20、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是(　)。

A、列出需要进行模拟的因素

B、分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布

C、选择概率分析使用的财务评价指标

D、通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布

21、决策需要遵循多种原则，其中的信息原则在于强调信息是决策的(　)。

A、基础

B、桥梁

C、目的

D、手段

22、运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是(　);二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响。

A、投资的长期性

B、房地产市场的不确定性

C、投资可逆性

D、投资不可逆性

23、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对受政策因素影响较大的开发项目，可通过(　)确定是否进行投资。

A、等待投资型期权估价

B、放弃型期权估价

C、成长型期权估价

D、柔性期权估价

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