房地产估价师

二、多项选择题

1、收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的(　)都能够较准确的预测。

A、收益

B、经营方式

C、收益年限

D、市场状况

E、风险

2、净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣(　)以后得到的归因于房地产的收入。

A、有效毛收入

B、空置和租金损失

C、运营费用

D、抵押贷款还本付息

E、所得税

3、在求取净收益中，运营费用包括(　)。

A、房地产税

B、房地产折旧额

C、房屋保险费

D、水电费

E、维修费

4、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括(　)。

A、电费

B、水费

C、供暖费

D、房地产税

E、房地产改扩建费用

5、在V=A/r[1-1/(1+r)n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率，不需要用到的是(　)。

A、试错法

B、移动平均法

C、曲线拟合法

D、线性内插法

E、指数修匀法

6、直接资本化法的优点不包括(　)。

A、计算过程较为简单

B、通常只需要测算未来第一年的收益

C、指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和

D、每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

E、资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系

四、简答题

1、某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2008年8月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2011年8月1日带租约出售时的正常价格。

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