房地产估价师

一、单项选择题

1、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是收益法的含义。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或者乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。参见教材P212。

【该题针对“收益法的含义”知识点进行考核】

2、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是收益法的理论依据。收益法是以预期原理为基础的。参见教材P213。

【该题针对“收益法的理论依据”知识点进行考核】

3、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。参见教材P217。

【该题针对“报酬资本化法最一般的公式”知识点进行考核】

4、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。该宗房地产的收益价格为：

参见教材P218。

【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】

5、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(万元)。参见教材P218。

【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】

6、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。

(1)先根据未来3年的净收益求取不变的净收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13]，A=24.21;

(2)再求取30年净收益的现值，即房地产价格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23。参见教材P218。

【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】

7、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产尚可收益年限为40年。V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]=8/8%×[1-1/(1+8%)40]=95.40。参见教材P218。

【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】

8、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。房地产的收益价格为：

参见教材P218。

【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】

9、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。 V30=5000×(1+10%)40-30[(1+10%)30-1]/[(1+10%)40-1]=4819.96元/㎡。参见教材P221。

【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】

10、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。该宗房地产的合理经营期限为：A-(n-1)×b=0，n=30÷2+1=16(年)。参见教材P224。

【该题针对“净收益按一定数额递减的公式”知识点进行考核】

11、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25×[1-1/(1+8%)35-3]/[8%×(1+8%)3]=278.15(万元)，选项中最接近的一个为选项A.276万元。参见教材P229。

【该题针对“净收益在前后两段变化规律不同的公式”知识点进行考核】

12、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为4种情况：①出租的房地产;②自营的房地产;③自用或尚未使用的房地产;④混合收益的房地产。参见教材P239。

【该题针对“不同收益类型房地产净收益的测算”知识点进行考核】

13、【正确答案】 A

【答案解析】本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。参见教材P253。

【该题针对“收益乘数法的种类”知识点进行考核】

14、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是投资组合技术。抵押贷款常数RM为：参见教材P259。

【该题针对“投资组合技术”知识点进行考核】

15、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是剩余技术。建筑物的净收益=100×80%×0.08=6.4(万元)，土地的净收益=10-1-6.4=2.6(万元)，土地的价格=2.6/6%=43.33(万元)，该宗房地产的现值=建筑物的现值+土地价格=100×80%+43.33=123.3(万元)。参见教材P262。

【该题针对“剩余技术”知识点进行考核】

16、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是收益法总结。该宗房地产的净收益为：V=A/Y，A=100×7%=7(万元)，设土地的净收益为AL ，建筑物的净收益为7-AL，则AL/6%+(7-AL )/8%=100， AL=3(万元)。参见教材P264。

【该题针对“收益法总结”知识点进行考核】

17、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是收益法总结。土地的净收益=50万元×8%=4万元，建筑物的净收益=11-4=7(万元)，建筑物的价值=7/10%=70(万元)，则该宗房地产价值为50+70=120(万元)。参见教材P264。

【该题针对“收益法总结”知识点进行考核】

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