房地产估价师

二、多项选择题

1、【正确答案】 AE

【答案解析】本题考查的是收益法估价需要具备的条件。收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。参见教材P215。

【该题针对“收益法估价需要具备的条件”知识点进行考核】

2、【正确答案】BC

【答案解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。净收益=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入-运营费用。参见教材P237。

【该题针对“净收益测算的基本原理”知识点进行考核】

3、【正确答案】ACDE

【答案解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用，维持房地产正常使用营业的必要支出。构成：房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费、维修费、水电费等。参见教材P238。

【该题针对“净收益测算的基本原理”知识点进行考核】

4、【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费。参见教材P238。

【该题针对“净收益测算的基本原理”知识点进行考核】

5、【正确答案】BCE

【答案解析】本题考查的是报酬率的求取方法。Y是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取的。移动平均法和指数修匀法是长期趋势法的具体应用。参见教材P249。

【该题针对“报酬率的求取方法”知识点进行考核】

6、【正确答案】CD

【答案解析】本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的比较。直接资本化法的优点是：①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益;②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况;③计算过程较简单。参见教材P256。

【该题针对“直接资本化法与报酬资本化法的比较”知识点进行考核】

四、简答题

1、【正确答案】该商场2011年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：

(1)商店一层价格的测算：

租赁期限内年净收益=200×180×(1-25%)×12=32.40(万元)

租赁期限外年净收益=200×200×(1-25%)×12=36.00(万元)

=375.69(万元)

(2)商店二层价格的测算：

年净收益=200×120×(1-25%)×12=21.60(万元)

=229.21(万元)

该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=375.69+229.21=604.90(万元)

【答案解析】

【该题针对“净收益测算应注意的问题”知识点进行考核】

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