房地产估价师

第七章　成本法及其运用

一、单项选择题

1、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是(　)。

A、某酒店

B、公园

C、某住宅

D、某娱乐厅

2、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，180人。据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为(　)万元，最高为(　)万元。

A、30，60

B、30，80

C、60，100

D、80，100

3、成本法中一般不计息的项目是(　)。

A、土地取得成本

B、销售费用

C、建设成本

D、销售税费

4、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于(　)。

A、6.37%

B、6.12%

C、6.02%

D、6%

5、成本法中开发利润是指该类房地产项目在正常条件下开发商所能获得的(　)利润。

A、期望

B、实际

C、平均

D、主观

6、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/㎡，销售税费为300元/㎡，直接成本利润率为6%，则开发后地价为(　) 元/㎡。

A、1840

B、3300

C、3000

D、2840

7、某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元/㎡;建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/㎡。市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(　)元/㎡。

A、300

B、200

C、700

D、1000

8、在求取建筑物的重新购建价格的具体方法中，(　)主要用于检验其他方法的测算结果。

A、单位比较法

B、分部分项法

C、工料测量法

D、指数调整法

9、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于(　)。

A、经济折旧

B、功能折旧

C、物质折旧

D、设备折旧

10、某经过年数为25年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄(　)。

A、等于25年

B、小于25年

C、大于25年

D、可能等于也可能大于25年

11、假设建筑物重置价格为500万元，有效年龄为10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，此时建筑物按直线法的每年折旧额是(　)万元。

A、12.9

B、14.3

C、11.3

D、15

12、某建筑物的有效年龄为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为(　)。

A、68%

B、74%

C、76%

D、82%

13、某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为(　)。

A、21%

B、27%

C、79%

D、85%

14、成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的 (　)。

A、成新率

B、年折旧率

C、残值率

D、回收率

15、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/㎡。则该建筑物的成新率为(　)。

A、44%

B、50%

C、67%

D、86%

16、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经济年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效年龄为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为(　)万元。

A、400

B、628

C、656

D、700

17、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为9%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为(　)万元。

A、1838.00

B、1843.55

C、1845.87

D、1850.00

18、某建筑物建成于1997年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同未约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为10年，如果要求取建筑物在2012年10月的现值，则建筑物的剩余经济寿命应为(　)年。

A、40

B、45

C、50

D、60

19、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。则该商业房地产的折旧年限是(　)年。

A、37

B、40

C、60

D、63

20、某幢旧办公楼，在其建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，土地使用权出让合同约定不可续期。建筑物经济寿命为60年，该建筑物的折旧年限应为(　)年。

A、45

B、50

C、55

D、60

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