房地产估价师

【2012真题】关于明确估价基本事项的说法，错误的(　)。

A.估价目的本质上由委托人的估价需要决定

B.估价时点由估价目的决定

C.估价对象由委托人和估价目的决定

D.价值类型由估价师决定

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是确定估价基本事项。D选项，估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，也不能根据估价师的主观愿望来确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的和估价时点，依据有关法律、法规、规章和政策并经委托人认可后确定的。参见教材P402～407。

【例题】某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取;采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了( )。

A.假设开发法和基准地价修正法两种方法

B.假设开发法和成本法两种方法

C.假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法

D.假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是估价作业方案的内容。主要的方法只有2种，假设开发法和成本法，其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技术手段，不属于完整的方法。参见教材P408。

【例题】下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是(　)。

A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对

B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄

C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣

D.估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是实地查勘的重要性。反映内部或者外部的资料都应当搜集。参见教材P412。

【例题】房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当有(　)见证，有关情况应当在评估报告中说明。

A.房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人

B.房屋征收部门、无利害关系的第三人

C.公证机关和无利害关系的第三人

D.人民法院

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是实地查勘估价对象。被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。参见教材P413。

【例题】在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有(　)。

A.隐含的估价对象范围不同

B.参数选取不合理

C.估价作业日期不同

D.价值类型选取不合理

E.选用的估价方法不切合估价对象

『正确答案』ABE

『答案解析』本题考查的是价值类型的确定。估价基本事项中，需要明确价值时点和价值类型。同一估价报告中，这两个因素必须是一致的。参见教材P403。

【2012真题】对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括(　)。

A.估价方法选用恰当

B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分

C.计算公式和计算过程正确无误

D.各种估价方法的测算结果一致

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是确定估价结果。不同估价方法下测算出的结果，很可能存在差异，基本上不可能一致。参见教材P415。

【例题】房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是(　)。

A.说明估价报告的合法性、真实性

B.说明估价的独立、客观、公正性

C.规避估价风险

D.保护估价报告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求

『正确答案』CD

『答案解析』本题考查的是估价报告的组成。房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是规避估价风险和保护估价报告使用者。参见教材P413～414。

【例题】服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料的保存期限不少于15年;属于法定评估业务的，保存期限不少于30年;估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。参见教材P424。

【例题】某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，价值时点2008年9月23日，估价对象实地查勘日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为(　)。

A.2008年9月20日

B.2008年9月23日

C.2008年9月26

D.2008年9月27日

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是估价假设和限制条件。致估价委托人函中致函的日期即为估价报告出具日期。估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。参见教材P414。

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