房地产估价师

动态盈利能力指标及其计算

【2017年真题】决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有(　)。

A.销售价格

B.土地费用

C.开发规模

D.资金成本

E.项目风险

『正确答案』DE

『答案解析』本题考查的是财务净现值。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。参见教材P181。

【2015年真题】对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准率收益率一般为投资者所要求的(　)。

A.最高投资收益率

B.平均投资收益率

C.最低投资报酬率

D.平均成本利润率

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。参加教材P180。

【例题】对于“开发-销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括(　)。

A.开发期

B.论证决策期

C.经营准备期

D.经营期

E.销售期

『正确答案』AE

『答案解析』本题考查的是净现值。开发销售型的计算期为开发期加上销售期。参加教材P180。

【2017年真题】若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的获利能力(　)基准收益率的要求。

A.未达到

B.正好达到

C.已超过

D.接近于

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是财务净现值。如果财务净现值大于或等于零，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可行的。参加教材P181。

【2017年真题】下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是(　)。

A.成本利润率

B.资本金利润率

C.销售利润率

D.财务内部收益率

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是财务内部收益率。财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。参加教材P182。

【2017年真题】下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是(　)。

A.成本利润率

B.资本金利润率

C.销售利润率

D.财务内部收益率

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是财务内部收益率。财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。参加教材P182。

【2017年真题】某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为(　)。

A.5.00%

B.8.50%

C.8.74%

D.9.00%

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是名义利率、实际利率和通货膨胀率的关系。参见教材P187。

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