房地产估价师

敏感性分析

【2015年真题】房地产投资项目敏感性分析的目的是找出对投资项目影响最大的敏感性因素。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于：(1)找出影响项目经济效益变动的敏感性因素;(2)研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力;(3)比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。参见教材P223。

【2017年真题】关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有(　)

A.敏感性分析是一种动态不确定性分析

B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法

C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析

D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力

E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补

『正确答案』ACDE

『答案解析』本题考查的是敏感性分析。选项A、D正确，敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力;选项B错误，蒙特卡洛模拟法是风险估价与评价的方法，不是敏感性分析的方法;选项C正确，根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析;选项E正确，为了弥补敏感性分析的不足，在进行项目评估和决策时，尚须进一步作概率分析。参见教材P223、229。

【例7-2】某开发商拟以20万美元购得一块土地上开发一栋普通写字楼。用现金流法对该项目进行评估的结果，开发商利润为115976美元。试对项目进行敏感性分析。

『正确答案』

■选择指标-利润

■选择因素-资本化率、租金、建造成本、建筑面积、地价、利率等

■因素变动正负10%，看利润指标变动的幅度

■利润指标变动幅度越大，该因素越敏感

开发商利润对不确定性因素变化的敏感性分析

(利润原始值为115976美元)

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