房地产估价师

银行信贷融资

【典型例题】房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产开发贷。房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收人或房地产抵押贷款。为了避免出现竣工时无法获得抵押贷款的情况，发放房产开发贷款的金融机构有时会要求开发商事先获得抵押贷款承诺，即另一贷款人承诺在项目按照约定的计划和规范竣工时，同意发放抵押贷款。开发商是否可以获得抵押贷款承诺，越来越成为金融机构发放房产开发贷款的重要条件之一。参见教材P302。

【2017年真题】房地产开发企业盲目扩张导致企业资金链脆弱带来的银行贷款风险是(　)。

A.市场风险

B.经营风险

C.财务风险

D.完工风险

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产开发贷款的风险。B企业超过自身经济实力进行大规模项目建设和扩张圈地，必会导致企业的资金链非常脆弱，并潜存着较大的银行风险，这属于经营风险。C财务风险，是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。本题有一定难度，BC很容易混肴。参见教材P302。

【2015年真题】在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付(　)。

A.土地出让金

B.建安工程费

C.管理费用

D.其他工程费

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产开发贷款。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。参见教材P304。

【典型例题】银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有(　)。

A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控

B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%

D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款

E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用

『正确答案』ABDE

『答案解析』本题考查的是房地产开发贷。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施是：

(1)对未取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款。(2)对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。(3)房地产开发项目，应符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，保证项目的合法性和可行性。(4)对申请贷款的房地产开发企业进行深入调査审核，对成立不满3年且开发项目较少的专业性、集团性的房地产开发企业的贷款应审慎发放，对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的房地产开发企业的贷款发放应严格限制。(5)在房地产开发企业的自筹资金得到保证后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，以防止其挪用贷款转作其他项目或其他用途。(6)对房地产开发企业的销售款进行监控，防止其挪用该销售款开发其他项目或作其他用途。(7)密切关注房地产开发企业的开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。(8)严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。(9)对房地产开发贷款实施封闭管理，即为每一个房地产开发项目设置银行专户，要求项目贷款、销售收入等资金均进入该专户，银行负责对该专户的监管，并督促借款人将项目收人优先用于项目建设或偿还贷款，防范项目收人挪用风险，并及时按照项目销售进度逐步收回贷款，确保该行对于有效还款来源的实际控制。参见教材P304。

【2016年真题】政府储备土地的抵押价值为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是土地储备贷款。政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。参见教材P305。

【2017年真题】根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年应对押品至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的(　)。

A.操作风险

B.信用风险

C.市场风险

D.法律风险

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产抵押贷款。A操作风险主要指假按揭;B主要指双方违约的风险。C贷款一般是抵押贷款，得考虑抵押物价值能否起到对债务提保的作用，以及能否变现的问题，属于市场风险。参见教材P310。

【2015年真题】对借贷人资质审查不严而产生的个人住房贷款风险属于(　)。

A.法律风险

B.信用风险

C.市场风险

D.管理风险

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产抵押贷款。管理风险：目前，银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场严重恶化的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等等。管理风险主要表现为：资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险，以及抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱所带来的风险。参见教材P311。

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