房地产估价师

收益性物业的运营费用与财务报告

【典型例题】能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有(　)。

A.空置面积

B.租金水平

C.收租损失水平

D.可出租面积

E.经营费用

『正确答案』BD

『答案解析』本题考察的是收益性物业经营状况的评估。能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。参见教材P366。

【2017年真题】物业的净经营收入等于潜在毛租金收入减去(　)之和后，再加上其他收入的金额。

A.抵押贷款还本付息额

B.空置损失

C.收租损失

D.折旧

E.运营费用

『正确答案』BCE

『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入，净经营收入=有效毛收入-运营费用。参见教材P367。

【2015年真题】某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2014年该商铺的净经营收入为(　)万元。

A.29.70

B.34.65

C.39.60

D.59.40

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。净经营收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=66×(1-10%-30%)=39.60万元。参见教材P367。

【典型例题】下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是(　)。

A.净经营收入=有效毛收入-运营费用

B.净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息

C.净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息-准备金

D.净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是收益性物业经营状况的评估。从有效毛收人中扣除运营费用后就可得到物业的净经营收入，即净经营收入=有效毛收人-运营费用。参见教材P367。

【典型例题】物业服务企业接受业主委托，代收租金的，其租金数额应计入物业服务企业的服务收入中计算并缴纳增值税。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是收益性物业管理服务费用。物业服务企业代收款项部分，不缴纳增值税。参见教材P371。

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