房地产估价师

【例7-1】某幢房屋的建筑面积为300平方米，该类用途、建筑结构和档次的房屋的建筑安装工程费为1200元/平方米，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，房地产开发成本利润率为15%，销售税费为重新购建成本的6%。请计算该房屋的重新购建成本。

【解】设该房屋单位建筑面积的重新购建成本为VB，计算：

①建筑安装工程费=1200(元/m2)

②专业费用=1200×8%=96(元/m2)

③管理费用=(1200+96)×3%=38.88(元/m2)

④销售费用=VB×4%=0.04VB(元/m2)

⑤投资利息=(1200+96+38.88+0.04VB)×[(1+6%)0.25-1]=19.59+0.0006VB(元/m2)

⑥销售税费=VB×6%=0.06VB(元/m2)

⑦开发利润=(1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB)×15%=203.17+0.0061VB(元/m2)

⑧VB=1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB+0.06VB+203.17+0.0061VB

VB=1743.69(元/m2)

重新购建总价=1743.69×300=52.31(万元)。

【例7-2】估算某幢住宅楼2017年6月30目的建筑物重置成本。经实地查勘、查阅有关图纸等资料，得知该住宅楼共17层，总建筑面积为13430m2，建筑结构为钢筋混凝土剪力墙结构，室内普通精装修，并收集到估算该住宅楼重置成本所需要的有关数据如下：(分部分项法)

1.建筑安装工程费：

(1)建筑工程直接费：

①土方及基础工程：187.61元/m2

②结构、砌筑及粗抹灰工程：1311.55元/m2

③外保温及外立面工程：336.35元/m2

④园林景观工程：66.37元/m2

⑤室外配套工程：238.90元/m2

小计：2140.78元/m2

(2)安装工程直接费：

①电梯工程：61.75元/m2(一次性包死承包价)

②给排水工程：48.00元/m2(其中：人工费13.92元/m2)

③采暖通风工程：93.05元/m2(其中：人工费21.79元/m2)

④电气工程：161.54元/m2(其中：人工费36.81元/m2)

⑤消防工程：17.30元/m2(其中：人工费3.80元/m2)

⑥综合布线工程：40.01元/m2(其中：人工费8.80元/m2)

⑦环保系统工程：11.14元/m2(一次性包死承包价)

⑧燃气工程：25.62元/m2(一次性包死承包价)

小计：458.41元/m2(其中：人工费85.12元/m2)

(3)装饰装修工程直接费：

①门窗工程：134.14元/m2(一次性包死承包价)

②室内精装修工程：616.36元/m2(一次性包死承包价)

③公共区域精装修工程：56.90元/m2(一次性包死承包价)

④其他装饰费：44.66元/m2(一次性包死承包价)

小计：852.06元/m2

(4)建筑工程综合费率为建筑工程直接费的7.2%，安装工程综合费率为安装工程人工费的32%，建筑安装工程的税金为3.477%。

2.专业费用

①规划设计费：69.39元/m2

②工程管理费：54.31元/m2

③专业咨询费：11.53元/m2

④其他专业费：200.72元/m2

小计：335.95元/m2

3.管理费用：建筑安装工程费与专业费用之和的5%。

4.销售费用：售价的2%。

5.投资利息：开发经营期为2年;费用第一年投入60%，第二年投入40%;年利率为5.76%。

6.销售税费：售价的5.53%。

7.开发利润：成本利润率为20%。

【解】设该住宅楼的建筑物重置总价为VB，估算如下：

1.建筑安装工程费：

①建筑工程费=[2140.78×(1+7.2%)]×(1+3.477%)=2374.71(元/m2)

②安装工程费=(458.41+85.12×32%)×(1+3.477%)=502.53 (元/m2)

③装饰装修工程费=852.06×(1+3.477%)=881.69(元/m2)

④单位建筑安装工程费=2374.71+502.53+881.69=3758.93(元/m2)

建筑安装工程费总额=3758.93×13430=5048.24(万元)

2.专业费用=335.95×13430=451.18(万元)

3.管理费用=(5048.24+451.18)×5%=274.97(万元)

4.销售费用=VB×2%=0.02VB(万元)

以上1至4项费用之和=5048.24+451.18+274.97+0.02VB=5774.39+0.02VB(万元)

5.投资利息=(5774.39+0.02VB)×[60%×(1+5.76%)1.5+40%×(1+5.76%)0.5-1]=369.20+0.0013VB(万元)

6.销售税费=VB×5.53%=0.0553VB(万元)

7.开发利润=(5774.39+0.02VB+369.20+0.0013VB)×20%=1228.72+0.004VB(万元)

8.VB=5774.39+0.02VB+369.20+0.0013VB+0.0553VB+1228.72+0.004VB

VB=8018(万元)

9.建筑物重置单价=8018÷1.343=5970(元/m2)

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