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2017年《房地产估价理论与方法》真题考点覆盖率分析

发表时间:2018/8/5 17:48:48 来源:互联网 点击关注微信:关注中大网校微信
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2017年《房地产估价理论与方法》真题考点覆盖率

缺少:单选:21、28-33

一、单项选择题

1.在评估房地产的市场价值时,错误的做法是()。

A.模拟房地产市场定价

B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价

C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础

D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断

【答案】D

【解析】本题考查的是房地差估价的特点。房地产估价不应是估价师的主管随意定价,而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为,在充分认识房地产价格形成机制和过程,深入调查房地产市场行情的基础上,通过科学的分析、测算和判断活动,把客观存在的房地产价值揭示出来。参见教材P6-7。

【考点来源】第一章 第一节 二、产估价的特点

2.政府因救灾需要而征用某房屋,半年后返还,下列项目中,不应作为补偿项目的是()。

A.征用期间导致房屋损毁的价值损失

B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用

C.征用期间租赁经营损失

D.征用期间市场上类似房地产的增值差价

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产征收和征用的需要。征用房地产不仅应给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金),如果房地产被征用后损毁、灭失的,还应根据实际损失给予补偿。例如,房地产被征用后损毁的,补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的,补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金,有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。参见教材P20。

【考点来源】第一章 第二节 四、地产征收和征用的需要

3. 下列房地产估价机构的行为中,错误的是()。

A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费

B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务

C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务

D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料,为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产估价职业道德。房地产估价师和房地产估价机构应对估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密;应妥善报告估价委托人提供的资料,未经评估委托人同意,不得擅自将其提供给其他个人和单位。参见教材P37~38。

【考点来源】第一章 第四节 房地产估价职业道德

4.关于估价目的的说法,错误的是()。

A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要

B.任何估价项目都有估价目的

C.一个估价项目通常有多个估价目的

D.估价目的限制了估价报告的用途

【答案】C

【解析】本题考查的是估价目的。选项A正确,估价目的是估价委托人对估价报告的预期用途,它取决于委托人对估价的实际需要,即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用;选项B正确,委托人一般不会无缘无故花钱委托估价机构估价,肯定是为了某种需要才委托估价机构估价,因此任何估价项目都有估价目的;选项C错误,一个估计项目应只有一个估价目的,如果委托人有多种估计目的,应分别作为不同的估价项目;选项D正确,估价目的限制了估价报告的用途,针对某种估价目的得出的估价结果,不能盲目地套用于与其不相符的用途。参见教材P30。

【考点来源】第一章 第三节 二、估价目的

5.土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制,这些限制条件在该宗土地的权益中属于()。

A.拥有的房地产权利

B.受其他房地产权利的限制情况

C.受房地产权利以外因素的限制

D.额外的利益或好处

【答案】C

【解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况,例如房地产使用管制(如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制)、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。参见教材P51。

【考点来源】第二章 第一节 三、房地产实物、权益和区位的含义

6. 下列对某宗房地产状况的描述中,属于房地产实务状况描述的是()。

A.建筑密度大小

B.房型设计

C.临路状况

D.公共配套设施情况

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产实务状况的描述。选项A属于房地产权益状况的内容;选项CD属于房地产区位状况的内容。参见教材P198。

【考点来源】第五章 第七节 二、房地产状况调整的内容

7.下列引起某套住宅价格上升的因素中,属于该住宅价格自然增值因素的是()。

A.对住宅本身进行投资改良

B.由于人口增长对住宅的需求增加

C.因通货膨胀导致住宅价格上升

D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高

【答案】B

【解析】本题考查的是保值增值。导致房地产价格上涨的原因中,房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨,不是房地产自然增值;通货膨胀导致的房地产价格上涨,不是真正的房地产增值,而是房地产保值。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨,是真正的房地产自然增值。参见教材P67。

【考点来源】第二章 第二节 十、保值增值

8.关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法,错误的是()。

A.房地产转让估价应评估出租人权益价值

B.续贷抵押估价应评估出租人权益价值

C.房屋征收估价应评估完全产权价值

D.房地产司法拍卖评估

【答案】D

【解析】本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。对于已出租的房地产,估价目的不同,在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中,要求评估的可能不同。例如:房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值,被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。房地产司法拍卖估价,人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的,评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权,即应评估无租约限制价值;未书面说明依法将拍卖房地产原有的租赁权除去后进行拍卖的,一般评估出租人权益价值,或者同时评估出租人权益价值和无租约限制价值,并作出相应说明,供人民法院选用。参见教材P99。

【考点来源】第三章 第一节 六、完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值

9. 某套住宅的套内建筑面积为145m2,使用面积为132m2,应分摊的共有公共建筑面积为23m2,按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2,则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/m2。

A.5893

B.6387

C.6473

D.7016

【答案】C

【解析】本题考查的是统一计价单位。建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积/建筑面积,建筑面积=套内建筑面积+公摊面积建筑面积=145+23=168m2,建筑面积下的单价=7500×145/168=6473元/ m2。参见教材P189。

【考点来源】第五章 第四节 五、统一计价单位

10.下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因素的是()。

A.国内生产总值

B.居民消费价格指数

C.汇率波动

D.税收减免

【答案】D

【解析】本题考查的是经济因素。硬性房地产价格的经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。选项D属于影响房地产价格的制度政策因素中的税收制度政策。参见教材P142~146。

【考点来源】第三章 第四节 五、经济因素

(责任编辑:gx)

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