房地产估价师

11.房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固体废物等有害物质，这主要来源于( )的限制。

A.房地产地役权

B.房地产权利及其行使租赁权

C.房地产适用管制

D.相邻关系

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产自身因素。相邻关系要求房地产权利人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，不得损害相邻房地产和相邻权利人，包括：(1)在自己的土地上建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光、日照;(2)不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质;(3)挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻房地产的安全。参见教材P128。

【考点来源】第三章 第四节 二、房地产自身因素

12.某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，无其他法定优先受偿权。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产在次抵押的抵押净现值为( )万元。

A.12

B.25

C.27

D.40

【答案】B

【解析】本题考查的是无买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款金额/社会一般抵押率-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿权=120-48/60%=40万元，再次抵押价值的抵押净现值=再次抵押价值-预期实现抵押权的费用和税金=40-15=25万元。参见教材P95。

【考点来源】第三章 第一节 四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值

13.房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋建制与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为( )。

A.房屋征收决定公告之日

B.原征收补偿协议达成之日

C.用于产权调换房屋支付之日

D.委托估价之日

【答案】A

【解析】本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋的建制时点一致，房屋征收评估的价值时点为房屋征收决定之日。参见教材P163。

【考点来源】第四章 第四节 价值时点原则

14.评估某在建工程的市场价值，该在建设工程有宾馆和写字楼两种续建方案，成本法则算该两中续建方案的结果均为8800元/㎡。假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/㎡和9550元/㎡。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果(多种估价方法的，采用简单算术平均数)应确定为( )元/㎡。

A.9176

B9400

C.9450

D.9775

【答案】B

【解析】本题考查的是最高最佳原则。该在建工程续建为写字楼时，采用成本法的测算结果为8800元/㎡、采用假设开发法的测算结果为9550元/㎡，综合测算结果为：(8800+9550)

/2=9175元/㎡。该在建工程续建为宾馆时，采用成本法的测算成本法的测算结果为8800元/㎡、采用假设开发法的测算结果为10000元/㎡，综合测算结果为：(8800+10000)/2=9400元/㎡。根据最高最佳利用原则，续建为宾馆更优，综合测算结果为9400元/㎡。参见教材P166~171

【考点来源】第四章 第六节 最高最佳利用原则

15.比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是( )。

A.所在区域的消费者观念发生了变化

B.国家调整了房地产的税费政策

C.国家与国内均出现了通货膨胀

D.对可比实例进行了装修改造

【答案】D

【解析】本题考查的是市场状况调整的含义。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，市场状况可能发生了变化，如宏观经济形式发生了变化，出台了新的政策措施，利用上升或下降，消费观念有所改变等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求状况等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，需要对可比实例的成交价格进行市场状况调整，消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同所造成的价格差异，将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格。参见教材P194

【考点来源】第五章 第六节 一、市场状况调整的含义

16.为评估某房地产2017年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2016年10月1日，合同约定买方支付卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费由全部买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%，对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为( )元/㎡

A.3673.20

B.3673.68

C.3790.43

D.3790.93

【答案】B

【解析】本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=3500/(1-3%)=3608.25元/㎡，可比实例成交日期为2016年10月1日，每月比上月上涨0.3%，调整至2017年4月1日为：3608.25×(1+0.3%)6=3673.68元/㎡。参见教材P195

【考点来源】第五章 第六节 二、市场状况调整的方法

17.运用比较法评估某套住宅的现实市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为( )。

A.100/101

B.100/100

C.100/99

D.100/98

【答案】A

【解析】本题考查的是房地产状况调整的方法。在百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象为基准来确定，可比实例成交日期与价值时点相差一年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，因此：可比实例在自身状况下的价值×1/(1+1%)=可比实例在估价对象状况下的价格，房地产状况调整系数为：100/101。参见教材P202

【考点来源】第五章 第七节 四、房地产状况调整的方法

18.采用间接比较法、百分比进行房地产状况调整。若可比实例标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关房地产状况调整的说法，正确的是( )。

A.标准化修正的分子应为100

B.标准化修正的分母为97

C.房地产状况调整的分子为100

D.房地产状况调整分母应为95

【答案】A

【解析】本题考查的是房地产状况调整的方法。采用间接比较调整进行房地产状况调整的表达式为：

上市位于分母和分子的括号内应填写的数字，分别是可比实例状况和估价对象状况相对与标准房地产状况的得分。选项B错误，标准化修正的分母应为103;选项C错误，房地产状况调整的分子应为95;选项D错误，房地产状况调整的分母应为100。参见教材P201

【考点来源】第五章 第七节 四、房地产状况调整的方法

19.关于收益法中收益期确定的说法，正确的是( )。

A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间

B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间

C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不鞥收取收益时止的时间

D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间

【答案】D

【解析】本题考查的是收益期和持有期的测算。收益期是预计在正常市场和运营状况下估计对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取收益时止的时间。参见教材P238

【考点来源】第六章 第三节 收益期和持有期的测算

（责任编辑：gx）

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