房地产估价师

20.某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经纪寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益指为( )。

A.188.392

B.194.62

C.196.25

D.198.18

【答案】A

【解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。价值时点，土地剩余使用年限为50-10=40年，土地出让合同约定不可续期且到期无常收回地上建筑物，则建筑物剩余收益期为40年，年净收益为10万元，报酬率为7.5%。则：····· 参见教材P221

【考点来源】第六章 第二节 二、净收益每年不变的公式

22.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为( )万元

A.245

B.275

C.315

D.345

【答案】D

【解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。净收益=有效毛收入-运营费用=500-50-40-65=345(万元)。参见教材P252-253

【考点来源】第六章 第四节 二、净收益测算的基本原理

23.某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。厂房到达设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，就动产设备折价10万元;拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废弃建筑垃圾搬运花费1万元。该厂房的残值率为()。

A.1.43%

B.2.00%

C.7.86%

D.11.00%

【答案】D

【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法。建筑物净残值率，简称残值率，是建筑物的净残值与其重新构建成本的比率。残值率=(10+10—7—1—1)/100×100%=11.00%。参见教材P315。

【考点来源】第七章 第五节 二、建筑物折旧的求取方法

24.估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为()。

A.2.00%

B.2.13%

C.2.22%

D.2.50%

【答案】A

【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法。年折旧率=(1—残值率)/建筑物经济寿命=1/50×100%=2%。参加教材P315。

【考点来源】第七章 第五节 二、建筑物折旧的求取方法

25.关于收益性房地产的建筑物经济寿命的说法，正确的是()。

A.自建筑物竣工之日起至其不能保证安全使用之日止的时间

B.为建筑物有效年龄与其未来净收益大于零的持续时间之和

C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

D.为建筑物剩余经济寿命与实际年龄之和

【答案】D

【解析】本题考查的是收益期和持有期的测算。建筑物剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。建筑物经济寿命是建筑物对房地产价值有贡献的时间，即建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。建筑物实际年龄是建筑物自竣工时起至价值时点止的年数，类似于人的实际年龄。参见教材P238、313。

【考点来源】第六章 第三节 收益期和持有期的测算

26.某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，净租金为730元/m2·年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2·年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为()万元。

A.78

B.102

C.180

D.302

【答案】B

【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法。房地产价值增值额=[803×(1—10%)—730×(1—15%)] ×2500×[1—1/(1+7.5%)30]/7.5%=301.76(万元);没有电梯的功能折旧额=房地产价值增加额—随同增加电梯费用=301.76—200=101.76(万元)。参见教材P323。

【考点来源】第七章 第五节 二、建筑物折旧的求取方法[与教材类似试题]

27.运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是()时的房地产市场状况。

A.价值时点

B.开发完成

C.未来延迟销售

D.销售完成

【答案】C

【解析】本题考查的是开发完成后的价值。当房地产市场不够好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售之时的房地产市场状况下的价值，开发完成后的价值对应的时间是未来延迟销售之时。参见教材P350。

【考点来源】第八章 第六节 三、开发完成后的价值

34.关于估价方法选用的说法，正确的是()。

A.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法

B.估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法

C.估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可以实例调查困难，可不选用?

D.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法

【答案】A

【解析】本题考查的是成本法适用的估价对象。在房地产保险(包括投保和理赔)和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。参见教材P286。

【考点来源】第七章 第一节 三、成本法适用的估价对象

（责任编辑：gx）

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