房地产估价师

35.房地产估价报告中估价师声明的内容不包括()。

A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证

B.估价师对其专业胜任能力的承诺很保证

C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证

D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明

【答案】D

【解析】本题考查的是估价报告的组成。鉴证性估价报告的估价声明应包括一下内容：①注册房地产估价在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏;②估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制;③注册房地产估价师与估价报告中估价兑现刚没有显示或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见;④注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。参见教材P418。

【考点来源】第十章 第九节 四、估价报告的组成

二、多项选择题

1.关于专业房地产估价的说法，正确的有( )。

A.应由专业机构和专业人员完成

B.应经过审慎判断并提供专业意见

C.出具的结果具有证明效力

D.应收取一定的服务费用

E.咨询性估价无需承担法律责任

【答案】ABCD

【解析】本题考查的是房地产估价的含义。概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：(1)由专业机构和专业人员完成。(2)提供的是专业意见。(3)具有公信力。(4)实行有偿服务。(5)承担法律责任。参见教材P2

【考点来源】第一章 第一节 一、房地产估价的含义

2.下列房地产中，通常使用收益法估价的有( )。

A.农地

B.写字楼

C.加油站

D.二手商品住宅

E.行政办公楼

【答案】ABCD

【解析】本题考查的是收益法使用的估价对象。收益法使用的估价对象时收益性房产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、()仓库(用于出租的)、农地等。参见教材P218

【考点来源】第六章 第一节 三、收益法适用的估价对象

3.下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有( )。

A.住宅已设定抵押权

B地块的规划条件中对容积率率、建筑密度及建筑高度的规定

C.高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租

D.在建工程有拖欠工程款

E.高层住宅可观赏临近公园的景观

【答案】ABD

【解析】本题考查的是房地产权益状况的描述。房地产权益状况的描述状况的描述一般为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分，然后分别说明各部分的状况，对于房地产开发用地，还要说明规划条件包括：土地用途、容积率、建筑密度、建筑高度;土地利用现状;出去和占用情况;他项权利设立情况：说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利;其他特殊情况。建筑物权益状况的描述，房屋所有权状况，出租或占用情况;他行权利设立情况：说明是否设立了地役权、抵押权等他行权利。其他特殊情况;其他。参见教材P78

【考点来源】第二章 第四节 三、房地产权益状况的描述

4.下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有( )。

A.周边土地出让出现“地王”

B.家庭规模小型化

C.下调贷款利率

D.GDP增速放缓

E.城镇化速度减慢

【答案】ABC

【解析】本题考查的是房地产价格的影响因素。选项A正确，在房地产开发利用地有政府度假垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，例如建设用地使用权出让中新出现一块“地王”，会马上导致其周边的房价上涨;选项B正确，随着家庭的小型化，即使人口总量不增加，所需的住宅量将会增加，住宅价格有上涨趋势;选项C正确，从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关;利率上升，房地产价格会下降;利率下降，房地产价格会上涨。参见教材P137、145

【考点来源】第三章 第四节 房地产价格的影响因素

5.下列建筑面积的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有( )。

A.建筑面积

B.建筑进深

C.室内净高

D.建筑层数

E.建筑质量

【答案】ABCD

【解析】本题考查的是房地产自身因素。建筑物的面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等规模因素，关系到建筑物的形象、使用性等，对房地产价格有影响。参见教材P125

【考点来源】第三章 第四节 二、房地产自身因素

6.下列估价项目中，价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有( )。

A.在建工程抵押估价

B.期房预售价格评价

C.预购商品房抵押估价

D.用于产权调换的期房价格评估

E.建筑物火灾毁损价值评估

【答案】BCD

【解析】本题考查的是价值时点原则。选项A，属于价值时点为现在、估价对象状况为现在状况的估价，选项E属于价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价。参见教材P162~163

【考点来源】第四章 第四节 价值时点原则

7.下列房地产中，通常使用比较法估价的有( )。

A.高档公寓

B.标准厂房

C.房地产开发用地

D.行政办公楼

E.在建工程

【答案】ABC

【解析】本题考查的是比较法使用的估价对象。比较法使用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。参见教材P176

【考点来源】第五章 第一节 三、比较法适用的估价对象

8.比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括( )。

A.租赁权限制情况

B.交易税费负担转嫁情况

C.已抵押担保债券情况

D.地役权设立情况

E.利用方式限制情况

【答案】ACE

【解析】本题考查的是房地产状况调整的内容。权益状况调整的内容主要有规划条件(如容积率)、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠费用情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。参加教材P199

【考点来源】第五章 第七节 二、房地产状况调整的内容

9.评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有( )。

A.收益期应为租赁合同剩余租赁期

B.收益期应为经纪寿命减去租赁合同剩余租赁期

C.净收益应为合同租金减去运营费用

D.净收益应为市场租金减去运营费用

E.净收益应为市场租金减去合同租金

【答案】AE

【解析】本题考查的是收益法估价参数。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。评估承租人权益价值的，净收益为市场租金减去合同租金。参见教材P240，252。

【考点来源】第六章 第四节 二、净收益测算的基本原理

10.一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括( )。

A.供求关系短期内不太稳定

B.自由竞争的市场环境

C.较长时期的市场运行

D.可大量重复开发建设

E.成本和效用变动不容步

【答案】BD

【解析】本题考查的是成本法估价需要具备的条件。价格等于“成本加平均利润”是对同种房地产较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进出市场)，二是该种房地产可以大量重复开发建设。参见教材P287

【考点来源】第七章 第一节 四、成本法估价需要具备的条件

11.关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有( )。

A.采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用

B.修复到新的或相当于新的状况的必要费用

C.大于修复后所能带来的房地产增加额的费用

D.小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用

E.包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命醒目发生的修复费用

【答案】ABD

【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法。预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额，即，修复成本≤修复后的房地产价值-修复前的房地产价值，是可修复的;反之，是不可修复的，即预计修复成本大于修复所能带来的房地产价值增加额。修复成本是采用合理的修复方案恢复到新的或相当于新的状况的必要支出及应得利润。参见教材P321

【考点来源】第七章 第五节 二、建筑物折旧的求取方法

12.关于假设开发法估价中开发经营期的说法，正确的是( )。

A.开发经营期的起点是假设其取得估价对象的日期

B.开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产竣工之日

C.建造期的起点是价值起点，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日

D.销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间

E.经营期的起点是未来开发完成的房地产竣工之日

【答案】ADE

【解析】本题考查的是后续开发经营期。后续开发经营期简称开发经营期，其起点是(建设)取的估价对象(待开发房地产)日期(即价值时点)，终点是未来开发完成的房地产经营结束的日期，即开发经营期是自价值时点起至未来开发完成后的房地产经营结束时止的时间，可分为后续建设期和经营期。后续建设期简称建设期。其起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日，即建设期是自价值时点期至未来开发完成后的房地产竣工时止的时间，可分为前期和建造期。销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间。运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日。参见教材P346~347

【考点来源】第八章 第六节 一、后续开发经营期

13.关于长期趋势法的作用及其使用的估价对象的说法正确的是( )。

A.长期趋势法可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动

B.长期趋势法可用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展潜力

C.长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产

D.直线趋势法适用的估价对象是历史价格的时间序列散点图表现出明显的直线趋势的房地产

E.平均增减量法适用的估价对象是房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降且各期上升或下降的幅度大致相同的房地产

【答案】ABCD

【解析】本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势可以消除房地产价值、价格的短期波动和意外变动等不规则变动。用来比较、分析两宗或两类以上房地产价值、价格的发展趋势或潜力，长期趋势法适用的估价对象价值、价格有一定变动规律的房地产。运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价值或价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。参见教材P384~388

【考点来源】第九章 第八节 长期趋势法

14.运用政府已公布的基准地价及其修正体系评估宗地市场价格时，应修正调整的价格因素包括( )。

A.市场状况

B.交易情况

C.区位状况

D.使用期限

E.开发程度

【答案】ACDE

【解析】本题考查的是基准地价修正法的操作步骤。基准地价修正法计算估算对象宗地价格或价值时，宗地价值或价格=适用的基准地价×土地市场状况调整系数×区位调整系数×用途调整系数×土地使用期限调整系数×容积率调整系数×土地开发调整系数×其他因素调整系数。参加教材P378

【考点来源】第九章 第二节 二、基准地价修正法的操作步骤

（责任编辑：gx）

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