房地产估价师

15关于估价委托书的说法，正确的有( )。

A.估价机构接收估价委托时要求委托人出具估价委托书

B.估价委托书应有估价委托人自己撰写，估价师不得代其起草

C.委托估价事项属于重新估价的，可在估价委托书内注明

D.估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求

E.估价委托书应作为重要的固件依据放入完成的估价报告附件内

【答案】ACDE

【解析】本题考查的是估价业务接洽与承接。选项A正确，估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书;选项B错误，估价机构认为该业务不属于不应承接的情形并愿意承接的，则可为估价需求者起草好估价委托书，准备好估价委托合同，经与估价需求者协商议定好后，有估价需求者出具估价委托书，与估价机构签订估价委托合同。选项C正确，委托估价事项属于重新估价的，应在估价委托书中注明。选项D确，委托人的估价要求(入估价质量要求、估价工作完成时间等)，委托日期等内容。选项E正确，可将估价委托书而不是估价委托合同作为中药的估价依据放入未来完成的估价报告附件中。参见教材P400。

【考点来源】第十章 第二节 三、估价业务接洽与承接

三、判断题

1.估价师不能在开始估价之前就征求委托人的意见，一般也不能在完成股价之前与他们讨论估价结果()

【答案】√

【解析】本题考查的是估价结果。鉴证性估价因为要“独立、客观、公正”，所以估价师和估价机构本能在估价结果上让“客户满意”;不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行，更不得为了招揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。参见教材P36

【考点来源】第一章 第三节 十一、估价结果

2.“以房养老”的住房反向抵押不是将住房作为第二还款来源，而是以住房自身的价值作为偿还保证。()

【答案】√

【解析】本题考查的是住房反向抵押不像住房抵押贷款那样将住房作为“第二还款来源”，而是以住房自身的价值作为偿还保证，因此特别需要估价服务。参见教材P28

【考点来源】第一章 第二节 十二、其他方面的需要

3.为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询估价。()

【答案】√

【解析】本题考查的是房地产估价的含义。咨询性估价(或称为参考性估价)是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。参见教材P5。

【考点来源】第一章 第一节 一、房地产估价的含义

4.实际估价中，不是所有影响因素对房地产价格的影响都是可用数字公式或模式来量化，但估价师应尽量用定量分析来量化各种因素对房地房产价格的影响，使估价不断科学、精准。()

【答案】√

【解析】本题考查的是房地产价格影响因素概述。在实际估价中应尽量采用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。只有当影响因素对房地产价格的影响无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭经验进行判断。参见教材P121。

【考点来源】第三章 第四节 一、房地产价格影响因素概述

5.抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用。()

【答案】×

【进行】本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估价未来的收益可能会高也可能会低时，应采用保守的较低的收益估计值。参见教材P171。

【考点来源】第四章 第七节 谨慎原则

6.比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格。()

【答案】×

【解析】本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例的成交价格为正常价格或修正为正常价格。参见教材P183。

【考点来源】第五章 第三节 二、选取可比实例的要求

7.繁华程度、交通条件、位置等是影响商业房地产价值的重要区位因素，在分析这些因素的影响程度时，最主要的是看其对客流量的影响。()

【答案】×

【解析】本题考查的是房地产自身因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。参见教材P129。

【考点来源】第三章 第四节 二、房地产自身因素

8.在运用收益法评估商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。如果选择直接资本化法估价，则选取的资本化率较小;如果选择报酬资本化法估价，则选取的报酬率较大。()

【答案】×

【解析】本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的比较。直接资本化法中，资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比，与预期期末转售收益的大小无关。参见教材P271。

【考点来源】第六章 第六节 五、直接资本化法与报酬资本化法的比较

9.成本法评估包含土地和建筑物的估价对象的价值或价格时，根据估价对象状况和土地市场状况，应选择房地分估路径求取重新构建价格。()

【答案】×

【解析】本题考查的是重新构建成本的求取思路。实际估价中，应根据估价对象状况和土地市场状况，选择求取重新构建成本的路径，并应优先选择房地产合估路径，即适用房地产合估路径求取的，应采用房地产合估路径求取。参见教材P303。

【考点来源】第七章 第四节 二、重新购置成本的求取思路

10. 建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在()

【答案】√

【解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的重新构建成本与在价值时点的市场价值之差，在竣工之前可能就已经存在。参见教材P311。

【考点来源】第七章 第五节 一、建筑物折旧的含义和原因

11.实际估价中，假设开发法的估价前提由价值类型和价值时点决定，并应在估价报告说明理由。()

【答案】×

【解析】本题考查的是假设开发法的估价前提。在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况选择，并应在估价报告中充分说明理由。参见教材P342。

【考点来源】第八章 第三节 假设开发法的估价前提

12.标准价调整法是对范围内的所有被估价房地产进行分组，是同一组内的房地产具有相似性，并搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过分析，利用**型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法()

【答案】×

【解析】本题考查的是标准价调整法。标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，在没组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价格，利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产价值或价格方法。参见教材P378。

【考点来源】第九章 第三节 标准价调整法

13.城镇基准低价评估中应根据位置相邻、低价相等、开发程度不同的要求划分均质地域。()

【答案】×

【解析】本题考查的是基准地价修正法。城镇基准地价评估，划分不同均质地域通常是划分地价区段，即“用途相同、位置相邻、地价相近”的土地加以圈围而形成不同的地价区域。参见教材P383。

14. 评估整个住宅小区的市场价格，其区位状况不应包括小区内建筑物的朝向和楼层。()

【答案】√

【解析】本题考查的是估价对象的确定。估价对象是整个住宅小区，还是其中一幢住宅楼或一幢住宅楼中一套住房，对区位状况的界定是不同的。如果是整个住宅小区，则区位状况一般不包括朝向和楼层;如果是一幢住宅楼，则区位状况应包括朝向，但不包括楼层;如果是一幢住宅楼中的一套住房，则区位状况既包括朝向，也包括楼层。参见教材P406。

【考点来源】第十章 第三节 四、估价对象的确定

15.估价报告使用期限与估价机构和估价师应承担估价责任的期限一致。()

【答案】×

【解析】本题考查的是估价报告的组成。估价报告使用期限不同于估价报告有效期或估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限;如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即在估价报告上盖章的估价机构和签名的估价师要负责到底。参见教材P420。

【考点来源】第十章 第九节 四、估价报告的组成

四、计算题

1.某商铺共二层，总建筑面积200㎡。每层建筑面积相等，一层层高6m，二层层高3.5m。该商铺一年前整体出租，租赁期限为5年，年租金为1680元/㎡，约定每年租金递增率为3%;运营费用率为25%。根据调差，同类商铺目前层高3.5m的一层年租金为1920元/㎡，二层租金是一层租金的0.6倍;在其他条件相同的情况下，层高6m的一层租金是层高3.5m的一层租金的1.25倍;该类商铺每年的租金递增率为5%，运营费用率25%。该商铺从目前的10年持有期末转让是的资本化率为6%，转让税费为市场价格的6%。请计算商铺目前带租约的市场价格(假设该类商铺的报酬率为10%)。(10分)

【答案】

假定各年租金收入均发生在年末

1.租约期内

该商铺一年前的整体出租，出租金为1680，则目前年租金为：1680×(1+3%)=1730.4(元/㎡)

1730.4×200×(1-25%)/(10%-3%)[1-(1+3%)4]=85.7521(万元)

2.租约期外

价值时点层高3.5m的一层年租金为1920元/㎡，则：

一层层高6m的租约期外第一年租金为：(1920×1.25×(1+5%)4)=2917.215元/㎡

(2917.215×100+1400.2632×100)(1-25%)/(10%-5%)[1-(1+25%)/6%]×(1-6%)/(1+10%)4=107.7310(万元)

3.转售

转售时，利用直接资本化法计算房地产价值，房地产价值=房地产未来第一年净收益/资本化率={[1920×(1+5%)10×1.25×100+1920×(1+5%)10×0.6×100](1-25%)/6%}×(1-6%)/(1+10%)10=262.1060(万元)

V=85.7521+107.7310+262.1060=455.59

【考点来源】第六章 第四节 四、净收益测算应注意的问题

2.某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000㎡、使用期限50年的某地块，土地出让合同约定不可持续且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成并投入使用，总建筑面积5000㎡，建筑物经纪寿命为50年。显示重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/㎡，重新建造建筑物的建设成本的3%，年利率为6%，销售税费为150万元，开发利润为300万元。门窗、前面等损坏的修复费用为8万元;装修的重置价格为540万元，平均寿命为5元;设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年;残值率假设均为零。请根据上述材料，计算该宗地房地产目前的成本价值(土地报酬率为6%)。(10分)

【答案】

房地产成本价值=土地重新建成本+建筑物重新构建成本-建筑物折旧

1.土地重新构建成本

土地成本：3000×2000×[1-1/(1+6%)45]/[1-1/(1+6%)50]=588.35(万元)

2.建筑物重新构建成本

(1)建设成本

1)第一年：1500×40%=600(万元)

2)第二年：1500×60%=900(万元)

(2)管理费用

1)第一年：600×3%=18(万元)

2)第二年：900×3%=27(万元)

(3)利息

(600+18)[(1+6%)1.5-1]+(900+27)[(1+6%)0.5-1]=83.85(万元)

(4)销售税费150万元

(5)开发利润300(万元)

建筑物重新构建成本：1500+18+27+83.85+150+300=2078.85(万元)

2.建筑物折旧

(1)门窗墙面修复成本=8(万元);

(2)装饰装修折旧额=540×3/5=324(万元)

(3)设备折旧额=100×3/10=30(万元);

(4)长寿命项目折旧额=(2078.85-8-540-100)×3/48=89.43(万元)

折旧合计为：8+324+30+89.43=451.43(万元)

该宗房地产成本价值=588.35+2078.85-451.43=2215.77(万元)

【考点来源】第七章 第三节 成本法的基本公式

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（责任编辑：gx）

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