房地产估价师

(三)判断题(根据判断结果，用“、/”表示正确，用“×”表示错误)

1.城镇房地产交易包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，但城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动除外。 ( )

2.房地产交易管理是房地产市场管理的重要内容。 ( )

3.房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，就可以要求交易双方当事人更改成交价格，并按市场评估交纳有关税费。 ( )

4.取得《房地产估价师执业资格证书》的人员，就可以以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。 ( )

5.房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。 ( )

6.房地产赠与属于双务行为，受让人也需承担一定义务。 ( )

7.凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到土地管理部门申请土地使用权变更登记，然后凭变更后的土地使用权证书向同级人民政府房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记。 ( )

8.以出让方式取得土地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转计人原有的权利和承担的义务范围相一致。 ( )

9.以出让方式取得土地使用权，可以在不同土地使删者之间多次转计，其土地使用权出让合同约定的使用年限可以根据实际情况改变。 ( )

10.以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式的收益中，包含着土地使用权转计收益，这部分收益完全由转让人获得。 ( )

11.商品房预售是指房地产开发企业将已经建成的房屋预先出信给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。 ( )

12.房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 ( )

13.未取得《商品房颓售许可证》的，不得进行商品房预售。 ( )

14.开发企业进行商品房预售时，应当向求购人出示《商品房预信许可证》。 ( )

15.房地产直销是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。 ( )

16.房地产开发企业可以在未解除商品房买卖合同前，将作为台同标的物的商品房再行销售给他人。 ( )

17.不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，但可以向买受人收取任何预定款性质的费用。 ( )

18.按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价，会影响用建筑面积进行产权登记。 ( )

19.按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 ( )

20.合同未作约定的，面积误差比绝对值超过1%时，买受人有权退房。( )

21.房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 ( )

22.经批准A房地产开发企业对其开发的部分商品房户型进行了变更。按规定，A房地产开发企业的正确做法是，应当存变更确立之日起10日内，电话通知买受人。 ( )

23.某商品房于2016年1月8日竣工验收合格，2016年3月8日开发商将其交给购房人孙某，该商品房保修期应从2016年1月8日起计算。 ( )

24.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由出租人向承租人支付租金的行为。” ( )

25.租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议可以不继续履行。 ( )

26.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。( )

27，张某将其一套房屋出租给李某，并签订了房屋租赁协议，约定租赁期限为25年。根据《中华人民共和国合同珐》“房屋租赁期限不得超过20年”的规定，此房屋租赁协议的全部条款无效。 ( )

28.租赁用途是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质。 ( )

29.租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同巾约定。 ( )

30.厨房、卫生间、阳台不得出租供人员居住，但地下储藏室可以出租供人员居住。 ( )

31.出租商品住房的，应当以原设计的房问为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。 ( )

32.商品房屋租赁期间内，因赠与转让房屋的，原房屋租赁合同自动失效。 ( )

33.房屋转租合同除符合房屋租赁合同的确关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明。( )

34.房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。 ( )

35.最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期问内连续发生的债权作担保。 ( )

36.《中华人民共和同土地管理法》规定：“依法敢得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。” ( )

37.《中华人民共和国担保法》规定：“乡(镇)、村企业的地使用权可以单独抵押。”( )

38.人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所抚养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人九个月的宽限期。 【 )

39.以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过上地使用权出让合同规定的使用年限。 ( )

40.以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的口头同意。 ( )

41.抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押人为保险赔偿的第一受益人。 ( )

42.订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 ( )

43.抵押权设立后抵押房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。( )

44.最高额抵押所担保的最高债权额是不确定的，但实际发生额确定。 ( )

45.房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

答案：1.× 2.√ 3.×4.X 5.√ 6.X 7.X 8.√ 9.X 10.X11.× 12.√ 13.√ 14.√ 15.× 16.× 17.× 18.× 19.√ 20.×21.√ 22.× 23.× 24.× 25.× 26.√ 27.× 28.√ 29.√ 30.×31.√ 32.× 33.√ 34.√ 35.√ 36.× 37.× 38.X 39.X 40.×41.× 42.√ 43.√44.×45.×

(四)综合分析题(每题的备选答案中有一个或一个以L符合题意。错选不得分;少选，但选择正确的每个选项得相应分)

题目一

Z市A房地产开发公司在w市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资5000万元。该项目开发临街部分建5层商场，其余部分建设商品住宅。A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金;另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。A房地产开发公司取得《商品房预售许町证》后，委托B房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，2015年3月1日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为100m。。后A房地产玎发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为104m2。2016年3月1日该项目建成。2016年5月1日，A房地产开发公司将该商场租给D公司进行经营;而D公司由于自身原斟，又将该承租商场转租给孙某。

根据上述背景回答下列问题：

1.A房地产开发公司取得该块土地使用权的方式可以是( )。

A.划拨方式

B.拍卖方式

C.招标方式

D.挂牌方式

2.关于A房地产开发公司通过金融贷款取得部分建没资金，正确的是( )。

A.A房地产开发公司应以其取得的土地使用权连同在建工程的投入资产抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保

B.A房地产开发公司只能以其取得的土地使用权抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保

C.A房地产开发公司只能以在建工程的投人资产抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保

D.A房地产开发公司以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押

3.A房地产开发公司在申领《商品房预售许可证》时，投入开发建设资金应达到( )万元以上(其他条件完全具备)，才符合现行商品房预售许可政策。

A.800

B.1250

C.1500

D.1600

4.A房地产开发公司申领《商品房预售许可证》，应向( )提出申请。

A.w市人民政府士地管理部门

B.W市人民政府房地产管理部门

C.z市人民政府土地管理部门

D.z市人民政府房地产管理部门

5.按照规定，A房地产开发公司与王某签订商品房预售合同后，应在( )之前办理商品房预售合同登记备案手续。

A.2015年3月31日

B.2015年4月28日

C.2015年5月31日

D.2015年9月30日

6.按照规定，A房地产开发公司与王某簦订商品房预售合同后，办理商品房预售合同登记备案手续的责任方应是( )。

A.工某

B.王某的代理人

C.B房地产开发公司

D.A房地产开发公司

7.按照规定，A房地产开发公司与王某签词商品房预售合同后，应到( )部门办理商品房预售合同甓记备案手续。

A.w市人民政府十地管理部门

B.w市人民政府房地产管理部门

C.Z市人[己政府十地管理部门

D.Z市人民政府房地产管理部门

8.A房地产开发公司要对商品房户型进行变更，必须报( )批准。

A.w市人民政府土地管理部门

B.w市人民政府规划管理部门

C.z市人民政府土地管理部门

D z市人民政府规划管理部门

9.关于A房地产开发公司对商品房户型进行变更的说法，符合现行政策的有( )。

A.A房地产开发公司应当在变更确立之日起10日内，可以以电话通知的形式通知买受人

B.购房者王某有权在A房地产开发公司通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复

C.买受人在A房地产开发公司通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更以及由此引起的购房者王某房价款的变更

D.如果A房地产开发公司未在规定时限内通知购房者王某，乇某要求退房，应由王某承担违约责任

10.王某所预购的商品房实测面积为104m2，试计算其面积误差比的绝对值为( )。

A.3%

B.4%

C.6%

D.7%

11.王某购买该商品房，最终应付总房价款为( )元。

A.200000

B.203000

C.206000

D.208000

12.在代理商品房预售中，关于对B房地产开发公司的要求的说法不正确的是( )。

A.房地产代理销售企业应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和上地管理部门办理登记备案手续

B.应当向买受人出具商品房的有关证件

C.不得收取佣金以外的其他费用

D.发布商品房预售广告，但不得涉及装修内容

13.按照规定，A房地产开发公司与D公司在房屋租赁合同签订后( )日内，办理房屋租赁登记备案手续。

A.30

B.45

C.60

D.90

14.关于D公司的转租行为，不正确的有( )。

A.经A房地产开发公司同意，D公司可以依法将承租的商场转租

B.该转租合同不必再办理房屋转租登记备案手续

C.该转租合同的终止日期可以超过原A房地产开发公司与D公司所签租赁合同的终止日期，不必经A房地产开发公司同意

D.转租期间，原租赁合同变更，该转租合同也随之终止

答案：1.BCD 2.AD 3.B 4.B 5.A 6.D 7.AB 8.B 9.BC 10.B 11.C 12.A 13.A 14.BCD

题目二

甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以出让方式取得A市某商品住宅项目用地，委托征收后形成净地。甲公司委托乙房地产经纪机构(以F简称乙机构)代理该楼盘商品房的销售。在商品房预售过程巾，甲公司报请城市规划管理部门批准更改了原规划。在建设过程中，甲公司因资金紧张，将该项日部分用地转让给丙房地产升发公司(以下简称丙公司)。2015年5月，唐某预购了该项目一套住宅，并签订了商品房预售合同。2016年5月，该项目办理了房屋初始登记，并办理了分户房屋所有权证。

1.乙机构代理甲公司申请商品房预售许可证，必须提交的要件除授权委托书、土地使用权证书外，还包括( )等。

A.建设用地规划许可证

B.建设工程施工许可证

C.建设工程规划许可证

D.房屋征收许可证

2.关于该地块的房犀征收，错误的为( )。

A.实施国有土地上房屋征收，需申领房屋征收许可证

B.被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日

C.A市人民政府作出该房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估

D.被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值

3.关于规划、设计变更的说法，正确的为( )。

A.甲公刮应当自变更确立之口起7日内，书面通知买受人

B.甲公司如果未在规定的时限内通知买受人，买受人有权选择退房，且应由甲公司承担违约责仟

C.规划、设计变更导致商品房状况变化，以及出现售房合同约定的其他影响商品房质量和使用功能情形的，买受人必须在变更通知到达之日起10日内作出是否退房的书面答复

D.买受人在变更通知到达之日起规定的时限内未作出是否退房的书面答复的，视同接受

4.甲、丙公司应当在办理完土地使用权变更登记手续之R起( )日内持转让合同到房地产开发主管部门备案。

A.7

B.15

C.30

D.60

5.唐某所签订的商品房预售合同应由( )向登记部门登记备案。

A.唐某

B.丙公司

C.唐某和丙公司

D.唐某或丙公司

6.关于该项目涉及的房地产交易手续费，正确的是( )。

A.住房转让手续费，应按住房建筑面积收取

B.该项目住房转让手续费为每平方米6元

C.该项目住房转让手续费，由丙公刮承担

D.该项目住房转让手续费，转计双方各承担50%

答案：1.BC 2.A 3.BD 4.C 5.B 6.AC

题目三

张某出国留学前将登记厂用途为商住的房屋(底层为商铺、二楼为住宅)转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，、}|年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期问，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房犀出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败兀力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未界满。

l.关于刘某将该房屋出租给陈某的说法，不止确的是( )。

A.如果双方签订的合同期限为25年，则该商品房屋租赁合同无效

B.刘某、陈某应当到租赁房屋所在地房地产土管部门办理房屋租赁登记备案

C.刘某应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安牟=

D.该房屋的租赁期无限制，由租赁当事人约定

2.在房屋租赁期间陈某死亡，则与其生前前共同居住的人( )。

A.可以按照原租赁合同租赁该房屋

B.不可再按原稍赁合同租赁该房屋

C.由当地房管部门决定能否相赁该房屋

D.由当地人民法院决定能否租赁该房屋

3.关于刘某与甲银行签订房地产抵押合同的说法，错误的是( )。

A.该房地产抵押合同是其债权债务合同的从合同

B.其债权债务的主合同无效，不影响该房地产抵押合同的效力

C.该房地产抵押台同中，可以约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容

D.如果抵押物须保险的，当事人应在合同中约定，并在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人

4.刘某在办理抵押房屋贷款过程中，正确的为( )。

A.应签动书面抵押合同

B.刘某和甲、乙银行应办理变更登记

C.不管是否办理了抵押登记，甲银行对抵押房屋都具有优先受偿权

D.其抵押权自登记刚设立

5.关于刘某将已抵押房屋出租的说法，正确的为( )。

A.在未征得甲、乙银行同意的情况下，李某不能将已抵押的房屋出租

B.在抵押权实现后，刘某与陈某的租赁合同对受让人无约束力

C.在抵押权实现后，陈某如有损失，刘某应赔偿

D.甲、乙银行有权要求刘某让陈某搬出，但应赔偿陈某损失

6.债务履行期满后刘某无力归还贷款，则甲、乙银行有权( )。

A.占用该抵押房屋

B.扣押该抵押房屋

C.与刘某协议变卖该抵押房屋

D.请求人民法院拍卖该抵押房屋

答案：1.AD 2.A 3.BC 4.AD 5.B 6.CD

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