中级经济师

第二节房地产估价的比较法

一、比较法概述

比较法也称为市场法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值或价格的方法。

上面所讲的估价对象，也称为被估价房地产，是指需要评估其价值的房地产。与估价对象相似的房地产，也称为估价对象的类似房地产，简称类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，简称可比实例，是指交易实例中交易类型与估价日的吻合、成交日期与价值时点接近、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的与估价对象相似的房地产。

比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。因此，估价对象的未知价格(价值)可以通过类似房地产的已知价格来求取。当然也应注意到，在具体一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，可能对交易对象不够了解或对市场行情不够熟悉等，导致成交价格偏离正常价格。但是，只要收集了较多类似房地产的交易实例，对它们的成交价格进行适当处理所得的结果，可以作为估价对象价值的最佳测算值。

比较法适用于评估商品住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产的价值。特殊厂房、机场、码头、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等数量很少或很少发生交易的房地产，难以采用比较法估价。在建工程之类可比性很差的房地产，一般也难以采用比较法估价。

运用比较法估价一般分为以下四大步骤：①收集交易实例：②选取可比实例。③对可比实例成交价格进行处理。该步骤又分为建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整4个小步骤。④求取估价对象价值。

二、收集交易实例

运用比较法估价需要拥有大量的交易实例。只有拥有了大量的交易实例，才能把握正常的房地产市场价格行情，保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围;才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，保障根据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更加准确而不会出现较大误差。

收集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。在收集交易实例时应尽量收集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产基本状况。②交易双方基本情况、③成交价格。④成交日期。⑤付款方式。⑥交易情况，如交易目的、交易方式、交易税费负担方式等。

三、选取可比实例

可能收集到的交易实例较多，但针对具体的估价对象及估价日的和价值时点，其中某些交易实例可能不适用，因此需要从中选取3～10个符合一定条件的交易实例作为可比实例。

选取的可比实例应符合以下要求：①可比实例房地产应是估价对象的类似房地产。②可比实例的交易类型应与估价目的吻合。③可比实例的成交日期应尽量接近价值时点。④可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。

四、对可比实例成交价格进行处理

选取了可比实例之后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，对价格表达方式进行“标准化”，使它们之间的口径一致、相互可比，为后续的可比实例成交价格修正和调整建立一个共同的基础。

1.建立比较基础

建立比较基础一般要做以下工作：①统一房地产范围。②统一付款方式。③统一价格单位。

对于某些估价对象，有时难以直接选到与其范围完全相同的房地产交易实例作为可比实例，只能选取“主干”部分相同而范围有所不同的房地产交易实例作为可比实例。所谓范围不同，是指“有”与 “无”的差别，而不是大家都有情况下的彼此之间“好”与“坏”“优”与“劣”或“新”与“旧”的差别。因此，统一房地产范围即是进行“有无对比”并消除由此导致的价格差异。

房地产交易涉及的金额较大，许多成交价格采取分期付款方式支付。而且付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限内分布的不同，导致实际价格也会有所不同。估价中为便于比较，价格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金额为基准。因此，需要将分期支付的可比实例成交价格折算为在成交日期一次性付清的金额。具体方法是通过折现计算。

统一价格单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和单位。统一价格表示单位一般采用单价。在统一采用单价时，通常是单位面积的价格。例如，房地及建筑物通常为单位建筑面积或单位套内建筑面积、单位使用面积的价格;土地除了单位土地面积的价格，还可为单位建筑面积的价格，即楼面地价。

2.交易情况修正

可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象价值是合理的，所以可比实例的成交价格如果是不正常的，则应把它处理为正常的。这种对可比实例成交价格进行的处理，称为交易情况修正。

要把可比实例实际而可能是不正常的成交价格修正为正常价格，首先要了解有哪些因素可能使可比实例的成交价格偏离正常价格及其是如何偏离的。其中常见的是交易税费非正常负担的交易。在房地产交易中往往需要缴纳一些税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、公证费、补交出让金等费用。根据税法及中央和地方政府的有关规定，有的税费应由卖方缴纳，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税;有的税费应由买方缴纳，如契税、补交出让金等费用;有的税费则买卖双方都应缴纳或者各负担一部分，如印花税、交易手续费。正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。需要评估的估价对象价值，也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值。但在实际的房地产交易中，往往出现本应由卖方缴纳的税费，买卖双方协议由买方缴纳;或者本应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方缴纳。

3.市场状况调整

可比实例的成交价格是成交日期的价格，是在成交日期的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。而需要评估的估价对象价值应是价值时点的价值，应是在价值时点的房地产市场状况下形成的。如果价值时点是现在(多数估价为这种情况)，则应是在现在的房地产市场状况下形成的。南于可比实例的成交日期与价值时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，如宏观经济形势发生了变化，政府出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求关系等发牛了变化，进而即使是同一房地产，在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，应将可比实例在成交日期的价格调整到在价值时点的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整，也称为交易日期调整。

在可比实例的成交日期至价值时点期间，随着时间的流逝，房地产市场价格可能发生的变化有平稳、上涨和下跌3种情况。当房地产市场价格平稳时，可不进行市场状况调整。而当房地产市场价格上涨或下跌时，则必须进行市场状况调整，以使价格符合价值时点的房地产市场状况。

4.房地产状况调整

运用比较法估价需要将可比实例状况与估价对象状况进行比较，如果两者不同(通常是这种情况)，还应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，因为房地产自身状况的好坏还关系到其价值高低。进行房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。

房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位状况调整。在这3种调整中，还应进一步分解为若干因素的调整。由于构成房地产状况的因素多而复杂，房地产状况调整是比较法中的一个难点和关键。但如果可比实例状况与估价对象状况有许多相同之处，则需要进行房地产状况调整的内容就较少，房地产状况调整相应就简单。因此，在实际估价中应尽量选取与估价对象状况相同之处较多的房地产作为可比实例。

五、求取估价对象价值

由上述内容可知，比较法估价需要对可比实例的成交价格进行交易情况、市场状况、房地产状况三大方面的修正和调整。经过交易情况修正之后，就把可比实例实际而可能是不正常的成交价格变成了正常价格;经过市场状况调整之后，就把可比实例在成交日期的价格变成了在价值时点的价格：经过房地产状况调整之后，就把可比实例在自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。这样，经过这三大方面的修正和调整之后，就把可比实例的成交价格变成了估价对象的价值。

每个可比实例的成交价格经过上述各种修正和调整之后，都会相应地得到一个价值。例如，5个可比实例的成交价格经过各种修正和调整之后，就会得到5个价值。但这些价值通常是不同的，从而需要把它们综合成一个价值，以此作为比较法测算的估价对象价值。从理论上讲，综合的方法主要有平均数、中位数和众数。

（责任编辑：xy）

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