中级经济师

第五节房地产估价的假设开发法

一、假设开发法概述

假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值或价格的方法。

假设开发法在形式上是评估新开发建设的房地产价值的成本法的“倒算法”。两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值：假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。

假设开发法适用于评估具有开发或冉开发潜力的房地产价值，如可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。以下将这类房地产统称为“待开发房地产”

运用假设开发法估价一般分为6个步骤：①调查了解待开发房地产的状况。②选择最佳的开发利用方式。③估算开发经营期。④预测开发完成后的房地产价值。⑤预测开发所必要的支出及应获得的正常利润。⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

二、假设开发法的基本公式

假设开发法最基本的公式为：

待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费.(8——42)

在实际估价中，对于上式中具体应减去的项目及其金额，掌握的基本原则是设想得到估价对象(待开发房地产)以后到把它开发完成，还需要开展的各项工作及其必要的支出和应获得的正常利润。因此，如果是已经完成的工作及相应的支出和利润，则它们已被包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。例如，评估毛地的价值，即该土地尚未完成拆迁补偿安置，这时减去的项目应包括拆迁补偿安置费。《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。”但是，如果是评估已完成拆迁补偿安置后的土地价值。则不应将拆迁补偿安置费作为扣除项目。

运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在开发前后的状况;二是要把握开发后的房地产经营方式。待开发房地产在开发前的状况，即估价对象状况，有土地(又可分为生地、毛地、熟地)、在建工程和旧的房地产等;在开发后的状况，有熟地和房屋(包含土地)等。综合起来，主要有以下几种情况：①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设。②估价对象为生地，将生地开发成熟地。③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设。④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地。⑤估价对象为熟地，在熟地进行房屋建设。⑥估价对象为在建T程，将在建工程续建成房屋。⑦估价对象为旧的房地产，将旧的房地产装饰装修改造成新的房地产。

开发后的房地产经营方式，有出售(包括预售、建成后出售)、出租(包括预租，但比较少见，多为建成后出租)和营业(如商场、宾馆、度假村、游乐场这类房地产，投资者将其建成后可能自己直接经营)等。

三、现金流量折现法和传统方法

房地产的开发周期一般较长，其土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目，因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价值有以下两种方式：一是采用折现的方式，下面将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法：二是采用计算投资利息的方式，下面将这种方式下的假设开发法称为传统方法。

现金流量折现法与传统方法主要有下列三大区别：

第一，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费朋、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据价值时点(通常为现在)的房地产市场状况做出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。

第二，传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售;而现金流量折现法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间上的价值(直接或最终折算到价值时点上)，然后再相加减。例如，评估一宗房地产开发用地2011年8月15日的价值，要将在未来发生的收入和支出都折算到2011年8月15日。如果预测该土地2014年8月15日开发完成后的房价(含地价)为5 000万元，折现率为1 0%，则需要将这5 000万元折现到20 11年8月1 5日，即在20 11年8月1 5日来看的房价实际为：5 000÷(1+1 0%)3=3 756.57(万元)。

第三，在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率)，义包含风险收益部分(利润率)。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。

四、假设开发法计算中各项的求取

(一)开发经营期

为了预测开发完成后的房地产价格或租金，估计开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间及发生的金额，便于对各项收入和支出进行折现或者计算投资利息等，首先需要估算开发经营期。

在假设开发法中，开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期，即价值时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为开发期和经营期。其中，开发期也可称为开发建设期或建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发房地产竣工验收合格的日期。对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前期是从取得待开发土地到动工开发(开工)的这段时间。建造期是从动工开发到房屋竣工验收合格的这段时间。经营期可根据未来开发完成后的房地产的不同经营使用方式而具体化。未来开发完成后的房地产的经营使用方式主要有销售(包括预售，下同)、出租、营业、自用，因此经营期可具体化为销售期(针对销售这种情况)和运营期(针对出租、营业、自用这些情况)。销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的日期。销售未来开发完成的房地产，即预售。在有预售的情况下，销售期与开发期有重合。运营期的起点通常是待开发房地产竣工验收合格的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。

估算开发经期可以采用类似于比较法的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估算。

开发期一般能较准确地估算、但在现实中由于某些特殊因素的影响，可能使开发期延长。例如，土地征收或房屋拆迁中遇到“钉子户”，基础开挖过程中发现重要的文物，原计划筹措的资金不能按时到位，某些建筑材料、设备不能按时供货，或者劳资纠纷，遭遇异常严寒酷暑等恶劣天气，以及政治经济形势发生突变等一系列因素，都可能导致工程停工，使开发期延长，由于开发期延长，房地产开发企业一方面要承担更多的投资利息，另一方面要承担总费用上涨的风险，但这类特殊的非正常因素存估算开发期时一般不考虑。经营期特别是销售期，通常难以准确估算，在估算时应考虑未来房地产市场的景气状况。

(二)开发完成后的房地产价值

开发完成后的房地产价值，是指未来开发完成时的房地产状况的市场价值。从理论上讲，该市场价值在正常情况下是未来开发完成时的房地产状况在未来开发完成时的房地产市场状况下的市场价值：而当未来的房地产市场较好，适宜采取预售的，则该市场价值是未来开发完成时的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的市场价值;当未来的房地产市场不好，需要延迟销售的，则该市场价值是未来开发完成时的房地产状况在延迟销售时的房地产市场状况下的市场价值。

在实际估价中，由于真正的未来开发完成时的房地产状况，特别是未来房地产市场状况在估价时是不可知的，所以通常是基于估价时的认识和掌握的有关情况做出相应的预测，但不宜直接将估价时的类似房地产的市场价格作为价值时点的开发完成后的房地产价值。因此，开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取：，对于销售的房地产，通常是采用比较法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测、比较的单位通常是单价而非总价(同比较法中建立价格可比基础的要求)：例如，假设现在是2011年8月，有一宗房地产开发用地，用途为兴建商品住宅，开发期为1.5年(或18个月)，如果要推测该商品住宅在2013年2月建成时的价格，则可以通过收集当地该类商品住宅过去若干年和现在的价格资料以及术来可能的变化趋势来推测确定。

(三)扣除项目金额

扣除项目即开发所必要的各项成本、费用、税金及应获得的正常利润，均是假设开发法计算中应扣除的项目，具体包括开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费。要注意它们均是取得待开发房地产以后到把待开发房地产开发完成，还需要的正常支出及应获得的正常利润，不包括取得待开发房地产以前的支出及相应的利润。

(四)折现率

折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与收益法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。

（责任编辑：xy）

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