中级经济师

第四节房地产估价的成本法

一、成本法概述

成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值或价格的方法。所谓重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。所谓折旧，是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损，其金额为估价对象在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购建价格之差。

成本法也可以说是以房地产价格各个组成部分之和为基础来求取房地产价值的方法。即先把房地产价格分解为它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法也称为积算法。由此还可知成本法中的“成本”不是通常意义上的成本(不含利润)，而是价格(包含利润)。

成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体义可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。

运用成本法估价一般分为以下4个步骤：①收集房地产价格构成等资料。②测算重新购建价格。③测算建筑物折旧。④求取积算价格。

二、成本法的基本公式

成本法最基本的公式为：

房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧(8——26)

上式可以根据以下两类估价对象而具体化：①新开发建设的房地产。②旧的房地产。

新开发建设的房地产又可以分为新开发的房地(土地连同建筑物)、新建成的建筑物和新开发的土地3种情况。在新开发的房地的情况下，成本法的基本公式为：

新开发的房地价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润(8——27)

新建成的建筑物价值为建筑物建设成本及与其相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，不应包含土地取得成本、土地开发成本以及与土地取得成本、土地开发成本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。因此，测算新建成的建筑物价值的基本公式为：

新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用

+投资利息+销售税费+开发利润(8—28)

新开发的土地包括填海造地、开山造地、征收农地并进行“三通一平”等基础设施建设和场地平整后的土地，城市房屋拆迁并进行基础设施改造和场地平整后的土地等。在这些情况下，成本法的基本公式为：

新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用

+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润(8—29)

上式中，管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润是与取得待开发上地的成本、土地开发成本相应的部分。

新开发的房地产采用成本法估价虽然一般不存在物质折旧，但应考虑该类房地产的供求状况.估价对象的选址是否适当，规划设计是否合理，工程质量、周围环境景观的好坏等，全面衡量其功能折旧、经济折旧以及可能的增值因素，予以适当的减价或增价调整。例如，运用成本法评估某个在建工程的价值，虽然该在建工程实实在在投入了较多费用，但在房地产市场不景气时要予以减价调整。

在实际运用成本法评估新开发的房地产价值时，一般是模拟房地产开发企业的房地产开发过程，在房地产价格构成的基础上，根据估价对象及当地的实际情况，对上述基本公式进行具体化，然后进行价值测算。上述适用于新开发的土地的基本公式，在具体情况下还会有具体形式，其中成片开发完成后的某宗熟地，例如，新开发区中某宗土地的估价公式如下：

新开发区某宗土地的单价：(取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用

+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润)

÷(开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率)

×用途、区位等因素调整系数

(8—30)

上式中：

开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总面积

÷开发区用地总面积×1 00%

(8—31)

实际测算时通常分为以下3个步骤：①计算开发区全部土地的平均价格。②计算开发区可转让土地的平均价格。这是用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率。③计算开发区某宗土地的价格。这是将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用期限、容积率等做适当的增减价调整。新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

成本法估价的典型房地产是旧的房地产。旧的房地产可以分为旧的房地和旧的建筑物两种情况。在旧的房地的情况下，成本法的基本公式为：

旧的房地价值=房地重新购建价格-建筑物折旧

(8—3 2)或者

旧的房地价值：土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧(8—33)

在旧的建筑物的情况下，成本法的基本公式为：

旧的建筑物价值=建筑物重新购建价格-建筑物折旧

(8—34)

三、重新购建价格的求取

重新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必要的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出及应获得的正常利润。其中的重新取得可以简单地理解为重新购买，重新开发建设可以简单地理解为重新生产、把握重新购建价格的含义，还应特别注意以下3点：①重新购建价格应是价值时点时的价格。②重新购建价格应是客观的价格。③建筑物的重新购建价格应是在全新状况下的价格，土地的重新购建价格应是在价值时点状况下的价格。

求取房地的重新购建价格有两大路径：一是不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，而是模拟房地产开发企业的房地产开发过程，在房地产价格构成的基础上，采用成本法来求取;二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将两者相加来求取。后一种路径适用于土地市场上以能直接在其上进行房屋建设的熟地交易为主的情况。

四、建筑物折旧的求取

(一)建筑物折旧的原因

估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购建价格之差，即：

建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值(8—35)

根据引起折旧的原因，建筑物折旧可分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

(二)建筑物折旧的求取方法

求取建筑物折旧的方法主要有年限法、市场提取法、分解法。其中，年限法也称为年龄一寿命法，是根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命或预期剩余经济寿命来测算建筑物折旧的方法。

建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。建筑物的经济寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。例如，收益性建筑物的经济寿命，具体是自建筑物竣工之日起算，在正常市场和运营状态下产生的收入大于运营费用的持续时间。

建筑物的年龄可分为实际年龄和有效年龄。

建筑物的剩余寿命是其寿命减去年龄以后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄以后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄以后的寿命，即：

剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄(8—36)

因此.如果建筑物的有效年龄比实际年龄小，就会延长建筑物的剩余经济寿命;反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。建筑物的有效年龄是从价值时点向过去计算的时间，剩余经济寿命是从价值时点开始到建筑物经济寿命结束为止的时间，两者之和等于建筑物的经济寿命。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。

（责任编辑：xy）

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