中级经济师

第六节房地产估价报告

一、房地产估价报告概述

房地产估价报告是房地产估价机构和注册房地产估价师向估价委托人所做的关于估价情况和结果的正式陈述，可视为房地产估价机构和注册房地产估价师提供给估价委托人的“产品”，是给予委托人关于房地产价值或价格的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值或价格的分析报告。

房地产估价报告一般应采取书面形式。书面报告按照格式，分为叙述式报告和表格式报告。成套住宅抵押估价报告可以采用表格式报告。

二、房地产估价报告的组成

房地产估价报告通常由八大部分组成：①封面。②目录。③致估价委托人函。④估价师声明。⑤估价假设和限制条件。⑥估价结果报告。⑦估价技术报告。⑧附件。

(一)封面

封面的内容一般包括：①标题(估价报告名称)。②估价项目名称。③委托人(名称或者姓名)。④估价机构(名称)。⑤注册房地产估价师(姓名和注册号)。⑥估价作业期(估价的起止日期。具体是估价委托书出具日期至估价报告出具日期)。⑦估价报告编号。

(二)目录

目录中通常按照前后次序列出估价报告各个组成部分的名称及其对应的页码，以便于委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易查找到其感兴趣的内容。

(三)致估价委托人函

致估价委托人函是估价机构正式地向估价委托人报告估价结果及呈送估价报告的信件。说明估价机构接受估价委托人的委托，选派哪些估价师，根据什么估价目的，遵守公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用哪些估价方法，对什么估价对象在什么日期(价值时点)的什么价值(价值类型)进行了专业分析、测算和判断，估价结果总价和单价分别是多少，以及估价报告使用期限等。

估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期、估价报告有效期，是指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得超过的时间。致估价委托人函中的落款日期即为估价报告出具日期。估价报告使用期限的长短应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过一年。估价报告使用期限的表达形式为：自××年××月××日起至××年××月××日止;或者：自××年××月××日起算××年(××月、××口)。明确估价报告使用期限的意义重大：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担：在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。因此，估价报告使用期限不同于估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限;如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止。

(四)估价师声明

估价师声明是注册房地产估价师对估价报告的合法性、真实性、合理性以及估价的独立、客观、公正性等问题的说明或保证。所有参加估价项目的注册房地产估价师都应在该声明中签名，但非注册房地产估价师不应在该声明中签名。该声明对签名的注册房地产估价师也可以起着一种警示作用。

(五)估价假设和限制条件

估价假设和限制条件是有针对性并尽量简洁地说明估价所必要、但尚不能肯定而又必须予以明确的前提条件，以及由估价目的决定的评估的估价对象状况与估价对象现状不同之处。

房地产价值受许多因素的影响，在不同的前提条件下会有不同的价值。但估价的前提条件不是委托人和估价师可以随意假定的。假定一是要基于事实之上，二是要根据估价目的的需要。因此，如果不是估价目的的需要，对于确定性因素，不得进行假设：对于不确定因素，估价师应勤勉尽责，予以必要的专业关注，针对估价项目的具体情况，合理且有依据地做出假定。严禁估价师为了迎合委托人的高估或者低估要求，有意编造估价假设和限制条件。

估价假设和限制条件主要包括以下方面：一是对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定;二是对估价对象有关状况的假定(主要是其中的权益状况和实物状况);三是对评估的价值前提的说明;四是对估价方法使用前提的说明。

(六)估价结果报告

估价结果报告通常简明扼要地说明以下事项：①估价委托人。②估价机构。③估价目的。④估价对象。⑤价值时点。⑥价值类型。⑦估价依据。⑧估价原则。⑨估价方法。⑩估价结果。①其他需要说明的事项。②估价人员(包括执行估价的注册房地产估价师的姓名、注册号、执行估价内容及签名，协助估价的人员的姓名、相关资格或职称、协助估价内容及签名，帮助估价的专家的姓名、相关资格或职称、帮助估价内容及签名)。

(七)估价技术报告

估价技术报告一般包括以下内容：①估价对象分析(包括最高最佳利用分析)。②市场背景分析(即估价对象子市场分析)。③估价方法选用分析。④估价的详细测算过程。⑤估价结果及其确定理由。估价技术报告一般应提供给委托人，但因知识产权、商业秘密等也可不提供给委托人，如果不提供给委托人的，应事先在估价委托合同中约定。

(八)附件

附件是估价报告的重要组成部分，是放在估价报告后面的、相对独立的补充说明或证明估价依据、估价对象状况、估价机构资质和估价师资格等的资料，包括：①估价委托书复印件。②估价对象位置示意图。③估价对象外观、内部状况以及周围环境和景观的照片。④估价对象权属证明复印件。⑤估价机构营业执照复印件。⑥估价机构资质证书复印件。⑦注册房地产估价师注册证书复印件。

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（责任编辑：xy）

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