中级经济师

第三节房地产估价的收益法

一、收益法概述

收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值或价格的方法。将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。

从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于以下3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低。②获取净收益期限的长短——获取净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。③获取净收益的可靠程度——获取净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。

收益法适用于评估收益性房地产——有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，如商品住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。例如，估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多，因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于比较法的方法求出该住宅的租赁收入、运营费用或者净收益等，再利用收益法来估价。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用

运用收益法估价一般分为以下4个步骤：①收集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料，如估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等数据资料

②预测估价对象的术来净收益。③求取报酬率。④选用适宜的收益法公式计算收益价格。

二、收益法的计算公式

(一)最一般的公式

上式中，v为房地产的收益价格。Ai 为房地产未来第i年的净收益(假设发生在年末，下同)。实际估价中如果净收益不是发生在年末，例如，发生在年初、年中，或者发生的时间相对于价值时点不是正好为整年，则应对净收益或者对计算公式做相应的调整。另外，这里的时间单位是年，实际也可以是月、季等。如果是月、季等，也要做相应的调整。Y 为房地产的报酬率。n为房地产的收益年限(自价值时点起至未来可获收益的年限)。

说明：①上述公式实际上是收益法基本原理的公式化。②当公式中的Ai规律变化及n为无限年或有限年等的情况下可以导出后述各种公式，后述各种公式实际上是该公式的一个特例。③该公式主要是理论分析上的作用，在实际估价中难以操作，除非收益年限比较短。

(二)收益年限为无限年且其他因素不变的公式

此公式的假设前提(也是应用条件，下同)是：①净收益每年不变为A。②报酬率大于零为Y。③收益年限九为无限年。

此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A。②报酬率不等于零为Y(当报酬率等于零时，V=An)。③收益年限为有限年n。

上述公式主要有以下用途：①直接用于计算价格。②相同类型房地产不同年限价格之间的换算。③相同类型房地产比较不同年限价格的高低。④用于比较法中因期限不同进行的价格调整。

(四)净收益在未来的前若干年有变化的公式

净收益在前若干年有变化的公式具体有两种情况：一是收益年限无限年，二是收益年限有限年。

(五)预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式

三、净收益的求取

运用收益法估价需要预测估价对象的未来净收益。收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和经营两大类，据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，例如，存在大量租赁实例的普通住宅、高档公寓、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库等类房地产：二是基于营业收入测算净收益，如旅馆、影剧院、娱乐中心、加油站等类房地产。在英国，将前一种情况下的收益法称为投资法，后一种情况下的收益法称为利润法。有些房地产既有大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等。在实际估价中，只要是能够通过租赁收入求取净收益的，宜通过租赁收入求取净收益来估价。因此，基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介绍基于租赁收入的净收益测算，然后介绍基于营业收入的净收益测算。

四、报酬率的求取

报酬率(Yield Rate，简称Y)也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率(Internal Rate 0f Return，简称IRR，也称为内部报酬率)同性质的比率。进一步搞清楚报酬率的内涵，需要搞清楚一笔投资中投资回收与投资同报的含义以及之间的区别：投资回收是指所投人资本的同收，即保本;投资同报是指所投人资本全部回收以后所获得的额外资金，即报酬。以向银行存款为例，投资回收就是向银行存人本金的收回，投资回报就是从银行那里得到的利息。因此，投资同报不包含投资回收，报酬率为投资回报与所投入资本的比率，即：

报酬率=投资回报÷所投人的资本

（责任编辑：xy）

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