中级经济师

第二节房地产市场调研的基本内容

房地产市场调研所涉及的内容非常广泛，调研目的不同，调研内容的侧重点也有所不同。在具体的市场调研工作中，调研人员应根据市场调研的目的编制市场调研提纲，列处主要的调研内容，进行有针对性的市场调研活动。从房地产市场调研的一般意义上讲，市场调研的基本内容主要涵盖下列部分。

一、房地产市场环境调研

房地产市场环境所包含的信息内容广泛，涉及的领域和部门众多，信息的分布也较分散

(一)政治法律环境调研

政治法律环境调研包括政府有关的法律、法规、方针政策、政局变化等情况的渊研，调研的主要内容有：①中央及地方政府关于国民经济与社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划和详细规划、区域发展规划、城市发展战略等。②中央及地方政府有关房地产市场环境的方针和政策，如产业政策、金融政策、税收政策、财政政策、物价政策、就业政策等。③中央及地方政府有关房地产开发经营的法律、法规及相关政策，如土地制度和政策、房地产税收政策、房地产金融政策、房地产价格政策等。④国内、国际政局的变化，包括政治形势、政府的重大人事变动等。

(二)经济环境调研

经济环境对房地产市场发展的影响很大.其调研的主要内容有：①区域内的经济特征，包括经济总量，经济发展规模，经济发展速度、趋势，通信及交通运输，能源与资源供应，技术协作条件等。②区域内国民经济产业构成及主导产业、产业结构的调整方向和生产力的空间布局特征等。③区域内的经济结构、人口及其就业状况、工资水平、基础设施情况、重点开发区域等。④城乡居民家庭收人水平、人均可支配收入、城乡居民储蓄存款额、消费结构和消费水平等。⑤物价水平及通货膨胀率、进出口税率及股票市值稳定情况等。⑥获取房地产开发贷款、个人住房贷款等的条件及可能性、利率水平等。⑦区域内的对外开放程度、国内外经济合作情况、对外贸易和外商投资的发展情况等。

(三)社会文化环境调研

社会文化环境调研的主要内容有：①区域内居民的受教育程度、职业构成、文化水平、妇女就业面大小等。②区域内居民的价值观、审美观、风俗习惯、家庭生活习惯等。③区域内居民的民族构成、宗教信仰、社会阶层分布等。④区域内居民的文化设施状况，包括种类、数量、分布，具有地方特色的节庆活动等。

(四)科技发展环境调研

科技发展环境调研的主要内容有：①建筑材料、建筑施工技术、建筑设备的技术进步等。②信息技术和节能技术、可持续发展技术的发展和应用等。③新技术、新工艺、新材料、新能源的发展趋势和速度及其在调研区域内的使用情况等。④相关新产品的国内外先进水平等。

(五)资源环境调研

资源环境调研研包括自然资源调研和人文资源调研。资源环境调研的主要内容有：①土地资源的调研。包括土地资源的数量、类型、区域分布特征、利用现状、开发潜力等。②地形地貌的。调研。包括地形特征;地势类型及各种地貌类型的分布状况、特点、结构、占总面积的比重等：还包括地质条件，如地震等地质灾害的情况等。③气候条件的调研。气候对人们的消费行为有很大的影响。对气候条件的调研包括气候类型、年降水量及降水的时空分布特征、年日照时数、特殊的气象气候现象等。④旅游资源的调研。包括自然旅游资源和人文旅游资源的数量、分布、特色、开发程度、经营状况等。

二、房地产市场供求调研

(一)房地产市场供给调研

房地产市场供给调研主要是指对调研区域内当前或近期房地产供给的市场状况的调研和分析。

(二)房地产市场需求调研

房地产市场需求调研是房地产市场调研的核心内容。在市场经济条件下，房地产市场需求是决定房地产市场容量的主要因素。

(三)房地产交易调研

在一定时期内，房地产市场交易的实际情况，反映了这一时期房地产市场供求关系的客观状况。通过对房地产交易情况的调研，不仅可以对当前房地产市场运行的基本情况和存存的主要问题进行分析，而且也为房地产预测提供客观依据。房地产交易调研的主要内容有：①房地产成交量调研、它是指对一定时期内房地产成交数量的凋研。在实际市场调研中，对房地产成交量进行分类统计调研，如新建商品房租售量、存量商品房租售量、各种类型物业的租售量等，②房地产成交价调研。它是指对一定时期内已实现交易的房地产成交价格的调研。在市场调研实践中，房地产成交价格的调研和房地产成交量的调研是结合在一起的，包括房地产买卖价格和租赁价格，并且也要对房地产成交价格进行分类统计调研，其类型划分一股与房地产成交量调研的类型划分相对应。③房地产成交区域调研。它是指在一定的时期内，按一定的分类原则，将调研范围分为若干个区域，分别对不同区域的房地产成交量和成交价格进行调研。房地产成交区域调研，可以揭示房地产交易的空间特征和差异性、④房地产成交者构成调研。它是指在一定的时期内，按一定的分类原则，将房地产交易双方各划分为小同的类型，分别就各类房地产供给者或房地产消费者在供给总数或消费者总数中所占的比例进行调研，也可分别就各类房地产供给者的供给量或房地产消费者的消费量在总供给量或总消费量中所占的比例进行调研。例如，对于商品住房的购买者，按户籍所在地划分为本地购买者和外地购买者等。

在房地产交易凋研中，需要用一系列的指标来描述房地产交易情况，房地产交易的主要指标可以概括为土地交易量、房屋销售量、房屋出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、房屋预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数等指标。

三、房地产市场营销活动调研

房地产市场营销活动调研是房地产市场调研的重要内容，在调研中应围绕房地产营销组合活动展开，从房地产企业经营管理的角度来看，其调研内容主要包括竞争对手状况调研、房地产价格调研、房地产营销调研。

(一)竞争对手状况调研

了解并认识竞争对手，是房地产企业经营管理的重要内容，也是企业决策的重要依据。竞争对手调研的主要内容有：①竞争对手的确定，即在市场调研范围内，通过调研要明确有没有竞争对手、哪些是直接竞争对手、哪些是间接竞争对手。只有在明确了谁是竞争对手后，才能进行有针对性地调研和制定有针对性的策略。②竞争对手的生产经营规模和资金情况，包括竞争对于已开发和将要开发的房地产项目的数量、规模、分布等情况，以及这些项目推向市场的对间与节奏，资金回笼情况和现金流情况。③竞争对手的技术水平和新产品开发经营情况，包括竞争对手的生产能力、技术装备水平、项目研发能力以及在消费者中的声誉和形象等。④竞争对手的营销渠道及推广策略，包括营销方式、宣传手段、广告策划、产品推广等。⑤潜在竞争对手情况，即对房地产企业未来市场竞争情况的分析与预测。⑥竞争产品的客户定位、项目定位、产品定位、产品质量以及物业服务状况的调研。⑦竞争产品的市场价格及市场接受程度、市场占有率以及消费者的反映等。

(二)房地产价格调研

在房地产价格的调研中，其侧重点是房地产价格在市场上的客观反映。房地产价格调研的主要内容有：①中央以及地方政府制定的相关政策、制度、规定等对房地产价格的影响、房地产企业定价策略的变化。②房地产价格趋势的市场变化对房地产供求变化的影响，市场调研区域内，不同Ⅸ域的房地产价格变动特点和变化程度的对比分析。③在同一定时期内，不同类型物业的价格变动情况，及其对销售量的影响。④在不同的地段，多高的房价是消费者能够接受的房价，以及消费者对不同房价的接受程度和价格心理状态情况。⑤影响房价的因素发生明显变化，导致房地产价格出现明显变动，这时房地产供给者和消费者的市场反应情况

(三)房地产营销调研

房地产营销调研主要包括房地产营销渠道调研和房地产市场推广调研，其调研主要内容有：①房地产经纪机构、销售代理机构、咨询顾问机构、价格评估机构等房地产中介机构的数量、素质、业务能力、市场信誉及其业绩情况。②房地产营销渠道的选择及调整情况，房地产租售客户对营销机构的评价，销售代理佣金情况。③房地产市场营销方式的采用情况、市场效果以及发展趋势。④房地产广告调研，包括房地产广告诉求、房地产广告媒体和房地产广告效果调研。⑤其他房地产推广活动的调研，例如，产品推介会、主题论坛、价格折扣、免费赠送、有奖销售、样板房展示、庆典活动等。

（责任编辑：xy）

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