中级经济师

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第三章房地产市场调研

第一节房地产市场调研概述

一、房地产市场调研的概念

房地产市场调研是根据调研目的，运用科学方法，对房地产市场相关信息(包括资料、数据、情报等)进行收集、整理和分析，进而对房地产市场进行研判，为相关决策提供依据的活动。

二、房地产市场调研的特点

房地产市场调研主要有下列几个特点。

(1)系统性。房地产市场调研是一项系统性的工作，其系统性主要表现在4个方面：一是市场调研组织的系统性。二是市场调研过程的系统性。三是市场调研内容的系统性。四是市场调研信息处理的系统性。

(2)连续性。房地产市场处于动态变化之中，要及时、准确地获取市场信息，市场调研活动就要有连续性。

(3)跟踪性。在房地产市场调研中，未了某种调研目的，通常要对某些特定的市场信息进行固定样小的定化定点的观察和记录，实行跟踪性调研。

(4)目的性。任何一种有组织的房地产市场调研活动，都有明确的调研目的。这一特点要求在编制房地产市场调研计划时，应紧密结合调研目的。

(5)客观性。房地产市场的发展变化是一种客观存在，房地产市场调研的客观性，要求在市场调研中首先要运用被实践证明是行之有效的科学方法和原理进行市场信息的收集、整理和分析，而不是主观臆测;其次是通过对市场信息的收集和分析，对方案设计中提出的假设条件进行验证和修正，要克服个人的偏见和主观影响;最后是在编制市场调研报告时，要充分运用信息，对房地产市场进行客观的分析和判断，对报告中带有结论性的论点和建议，应有充分的论据加以论证和说明。

三、房地产市场调研的功能

房地产市场调研之所以能为相关决策提供依据，是由其功能决定的。成功的房地产市场调研活动通常具有下列功能。

(1)市场描述功能。这是指通过收集、整理和分析有关信息，围绕达到调研目的而需要解决的问题，为决策者描述市场供求、价格、竞争等有关情况，了解和掌握市场动态，并对所面临的问题和机遇等进行描述。房地产市场调研的描述功能可为决策者制定正确的决策奠定基础。

(2)市场诊断功能。这是指通过对获取的信息进行研判、解读和分析比较，对房地产市场运行的现状、存在问题等做出判断和解析。对房地产企业来说，在进行市场诊断的同时，还要对企业当前的经营状况进行诊断分析，并结合市场诊断结果，对下一步经营管理提出有针对性的经营策略和应对措施。同时，市场诊断功能对企业进行市场跟踪和监控也有积极作用。

(3)市场预测功能。这是指在对市场调研所获取的信息进行诊断分析后，通过对市场现状的分析研判，对市场未来的发展趋势做出预测

对房地产企业来说，市场调研的预测功能不仅可以帮助企业对未来市场的发展情况做出正确的判断以减少风险，提高决策的科学性，而且可以帮助企业把握未来市场发展变化的动态，进行有效的投资组合，增强企业的市场竞争力。

四、房地产市场调研的分类

房地产市场调研可按照不同的分类原则，分为多种类型。了解和认识不同类型的市场调研的特点，有利于制定相应的市场调研方案。

(一)全面调研和非全面调研

(二)探测性调研、描述性调研、因果性调研和预测，性调研

五、房地产市场调研的原则

(一)真实性原则

房地产市场渊研所提供的信息，只有真实地反映市场状况，才能为决策提供客观、可靠的依据。坚持真实性原则，是房地产市场渊研最基本也是最重要的原则。真实性是指在市场调研中对市场状况的描述、分析等，都要做到真实客观。

(二)全面性原则

市场现象不是孤立、静止存在的，房地产市场状况会随着时间、条件等的变化而发生变化。这就要求在房地产市场调研中坚持全面性原则。全而性是指在市场调研中要对相互联系的市场现象及各种主要影响因素做全面性的调研，不能片面地观察市场。要对房地产市场系统及各系统要素之间的变化和联系做全面的调查分析，不能以偏概全、以点代面。全面性原则既是房地产市场调研系统性特点的要求，也是对房地产市场正确认识和科学预测的要求。

(三)时效性原则

房地产市场是处于动态变化中的，只有及时、准确地掌握市场动态信息并不断更新，才能为决策提供有效的市场依据。时效性是指在市场调研中要及时抓住和捕捉与调研目的相关的信息，并对这些信息进行及时的分析和反馈。

六、房地产市场调研的程序

从实际操作上，房地产市场调研的程序大致可分为准备阶段、信息收集阶段、研究阶段和总结阶段。

(一)准备阶段

准备阶段也称为前期工作阶段，其主要工作包括设计市场调研方案和组建市场调研人员队伍。准备阶段的工作在市场调研中很重要，既是整个调研工作的起点，又是对整个调研工作的决策、设计和筹划，是市场调研工作能否取得成功的关键阶段。

(1)设计市场调研方案。

(2)组建市场调研人员队伍

(二)信息收集阶段

这个阶段是市场调研中最为关键的阶段，直接影响到调研工作的进度和质量，其主要任务是采用各种调研方法，按照调研方案的要求，收集需要的各类相关信息。在实际市场调研工作中，通常的做法是在正式开始收集信息之前，根据调研任务，先列出需要收集的信息清单，根据信息清单逐项收集。

(三)研究阶段

这一阶段要将所收集的各种信息进行归纳和分类，使之成为能够反映市场经济活动本质特征和适合决策者需要的信息，是信息的深加工和形成分析结论的前提，其主要任务是对收集到的信息进行去伪存真由此及彼、由表及里的鉴别、整理和分析。

信息鉴别是对所收集的信息进行全面审核，其目的是通过对信息的编辑整理，把零碎的、杂乱的、分散的信息加以筛选，并对所有信息进行逐一的比较和审核，消除和剔除信息中的虚假、错误和短缺等现象，以保证信息的真实性、准确性、系统性和完整性。

信息整理是对鉴别后的信息进行分类编号和初步加工，使调研得到的反映市场现象个体特征的信息系统化、条理化，并以简明的方式反映市场现象总体的特征。信息整理常用的方法是分组分类法，就是把经过鉴别的信息，按调研问题的需要和市场现象本质特征的不同进行分组，然后把信息编入适当的类别，并编上号码。

信息分析主要是运用统计学的有关原理和方法，研究市场现象总体的数据特征和数量关系。通过分析能够揭示市场现象的发展规模、水平、总体结构、比例关系以及发展速度和趋势等。

(四)总结阶段

这一阶段的主要任务是撰写市场调研报告、总结市场调研工作和评估调研结果。市场调研报告是市场调研成果的集中体现，也是对市场调研工作最直接的总结。存撰写市场调研报告时，要指出调研目的、调研对象、调研方法、调研信息处理方法、通过调研得出的结论、提出的建议等。

在本阶段还要对市场调研工作的经验教训加以总结，尤其是对市场调研中所遇到的问题和障碍，要进行认真的分析，找出原因，为以后的调研工作积累经验。

（责任编辑：xy）

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