中级经济师

第二节房地产开发项目勘察设计管理

一、房地产开发项目勘察设计概述

房地产开发项目勘察设计是工程勘察和工程设计的简称。

(一)房地产开发项目工程勘察

房地产开发项目工程勘察是根据房地产开发项目工程建设的要求，查明、分析、评价房地产开发建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件，编制开发项目工程勘察文件，为开发项目的T程设计和施工提供科学依据的系列活动。

工程勘察主要包括：①工程测量。工程测量是在开发项目施工建设各个阶段所进行的采集和处理各种地形地貌的形状、大小、位置等几何信息的活动。②工程地质勘察。工程地质勘察是为查明开发项目所在地区的工程地质条件、对建设场地稳定性和地基承载能力做出正确评价而进行的工作。③水文地质勘察。水文地质勘察是为查明开发项目所在地区地下水的类型、成分、含水层的位置和分布而进行的工作。

工程勘察阶段应与工程设计阶段相适应，一般分为初步勘察和详细勘察，对于工程地质条件复杂或具有特殊要求的大型工程建设项目，还应进行施勘察。其中，初步勘察应满足选址和初步设计的要求，步勘察的内容包括：初步查明地质与构造、岩石和土壤的物理力学性质，地下水埋藏条件和冻结深度，场地不良地质现象的成因和分布范围等;详细勘察应符合施工图设计的要求，详细勘察的内容包括：查明地质构造、岩石和土壤的物理力学性质，对地基的稳定承载能力作出评估，提供不良地质问题防治工程所需要的参数和资料，查明地下水的埋藏条件和侵蚀、渗透性、水位变化幅度及规律等。施工勘察是为施工中遇到的地质问题而进行的进一步勘察。需进行施工勘察的情况包括：施工验槽;深基坑施工勘察和桩应力测试：地基加固处理勘察和加固效果检验;施工完成后沉降监测;其他环境工程地质的监测等。

(二)房地产开发项目工程设计

房地产开发项目工程设计是依据房地产开发项目工程建设目标，运用工程技术和经济方法，对房地产开发建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动。

房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计3个阶段。对于技术要求复杂的房地产开发项目，必要时要在初步设计基础上进行扩大初步设计或技术设计。对于技术要求简单的房地产开发项目，经有关主管部门同意，并在合同中有约定不进行初步设计的，可在方案设计审批后直接进行施工图设计。

二、房地产开发项目工程勘察管理

(一)房地产开发项目工程勘察管理的概念和内容

房地产开发项木工程勘察管理是指房地产开发企业在房地产开发项目管理过程中，对工程勘察活动所进行的组织、计划、协调等管理活动。

房地产开发发项目工程勘察管理主要包括以下几个内容。

(1)编制工程勘察任务书。工程勘察任务书应由房地产开发企业或其委托专业公司编制，主要内容包括工程名称、项目慨况、拟建设地点、勘察范围、勘察具体内容与要求、勘察成果内容以及勘察工作计划。

(2)选择勘察单位。选择勘察单位可采用直接委托或公开招标、邀请招标方式。主要应审查勘察单位的资质、信誉、技术水平、经验、设备条件以及勘察工作方案设想。

(3)勘察准备。勘察准备一是要为勘察单位开始勘察工作提供有关基础资料，落实勘察所需水电等条件;二是要审查勘察单位提交的勘察工作纲要中勘察方案是否合理，勘察进度计划是否满足要求，必要时，应会同设计单位予以审核。

(4)勘察现场监督。现场监督应主要围绕勘察质量和勘察进度监督进行。勘察质量监督包括检查勘察点线有无偏、错、漏，勘探项目是否齐全，钻探深度、取样位置是否正确，勘探成果是否符合要求等。勘察进度监督主要检查勘察人员、设备是否按计划进场，是否满足勘察工作计划要求等。

(5)审查勘察成果报告。勘察报告的内容应完整，分析应合理，数据应可靠，并具有实用性，要确保勘察成果深度与设计深度要求相适应，与施工要求相衔接。

(二)房地产开发项目勘察设计工作程序

在房地产开发项目管理中，工程勘察主要为工程设计提供工程地形、工程地质及水文资料等，因此工程勘察工作与工程设计工作应经常交叉进行。

(1)勘察、设计任务委托。初步拟定的勘察设计工作大纲和设计工作方案经评审合格后，可直接委托或招标选定工程勘察、设计单位，签订工程勘察合同和没计合同。

(2)初步勘察与方案设计。组织审查勘察大纲和初步设计大纲，对初步方案设计、技术科研试验专题等组织审查，确定勘察工作布置和技术科研试验工作部署，协调设计外部协作关系与工作计划。办理有关规划审批文件和审批事项等。

(3)详细勘察与初步设计。控制开发项目建设规模、建设工期和投资额，组织新技术、新材料、新工艺、新设备科研试验研究，协调落实外部接人系统(水、电、通信等)、资源条件，初步设计文件报政府审批，办理建设用地规划许可证。

(4)施工图设计。控制设计质量、费用和设计工作进度，落实设备材料采购、设备技术资料收集，预付和结算设计费用，办理建设工程规划许可证，进行施工图设计文件审查及备案。

(5)施工和验收阶段。组织设计交底，控制和审查设计变更，组织勘察、设计单位参加开发项目的工程竣工验收，结清全部设计费用。

(6)设计后评价。开发项目交付使用后一定时期，组织设计单位进行回访，听取或向设计单位提出改进建议、意见。

三、房地产开发项目工程设计管理

(一)房地产开发项目工程设计管理概念及意义

房地产开发项目工程设计管理是指房地产开发企业通过一定方式整合资源，以发挥资源的作用，实现房地产开发设计目标的活动过程。

工程设计管理是开发项目管理的龙头，是确保工程功能、质量和进度的前提和基础，是做好工程投资控制的关键。据有关工程质量事故统计显示，由设计导致的工程质量事故占40%以上，设计费用一般仅为工程造价的1%～3%，但设计工作对建安费用的影响高达70%～80%，在满足同样功能和安全性的前期下，优质的工程设计可以降低建安费用的5%～10%，甚至更高。因此，抓住工程设计管理这个龙头，开发项目工程建设的成本、质量、进度等控制目标才能顺利实现，开发项目管理工作才会有更多主动权，也才能做到事半功倍。

(二)房地产开发项目工程设计管理的模式及其特点

(1)房地产开发企业直接管理模式。这种管理模式是房地产外发企业自行组建工程设计管理机构，负责工程设计管理。其特点是：①房地产开发企业需要有很强的专业技术力量和较高的设计管理水平，具有设计评审经验和判断能力。②有利于房地产开发企业对开发项目目标和风险的控制。

(2)委托专业咨询公司管理模式。这种管理模式是房地产开发企业委托专业咨询公司代其进行设计管理，行使设计管理职能，并对设计单位进行监督和协调。在该模式中，房地产开发企业和设计单位订立设汁合同，专业咨询公司和设计单位没有合同关系，但房地产开发企业应将委托专业咨询公司代理设计管理的具体内容和要求及职能书面告知设计单位。该模式的特点是：①专业咨询公司长期从事工程设计咨询服务工作，经验较丰富，有利于保证设计质量、进度和降低成本。②对房地产开发企业的专业技术力量和设计管理水平要求较低。

(3)委托项目(工程)管理公司管理模式。这种管理模式是由房地产开发企业委托专业的项目(工程)管理公司代其对工程设计进行全过程管理。在该模式中，房地产开发企业和设计单位没有合同关系，由项目(工程)管理公司独立负责组织完成工程设计或通过设计招标选择设计单位，_并与其签订设计合同，房地产开发企业有关工程设计意见和要求通过项目(工程)管理公司予以实现。该模式的特点是：①项目(工程)管理公司全权负责设计委托和设计管理工作，可大大减轻房地产开发企业负担。②项目(工程)管理公司承担受委托管理范围内工程设计的责任，重大方案报房地产开发企业决策。

(三)房地产开发项目工程设计管理的主要内容

(1)编制设计任务书。

(2)精心选择设计单位。

(3)做好设计文件审查工作。

(4)精心组织设计交底。

(5)建立高效、畅通的联络渠道。

(6)做好限额设计工作。

(7)做好设计变更的管理工作。

（责任编辑：xy）

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