中级经济师

第三节房地产开发项目工程招标

一、房地产开发项目工程招标概述

招标投标是在市场经济条件下进行大宗货物的买卖、工程项目的发包以及服务项目的采购与提供时采用的一种交易方式。房地产开发项目施工是一种特定的工程采购方式，其招标、投标从交易双方角度看，分为工程招标和工程投标。工程招标是由房地产开发企业(或招标代理机构，下同)公开提出交易条件，以征询施工单位的最佳方案。工程投标是施工单位为了得到工程合同而向房地产开发企业发出的响应。

工程招标、投标的目的是为了签订合同。虽然招标文件对招标项目有详细介绍，但它缺少合同成立的条件——价格。在招标时，项目成交的价格有待于投标者提出，因此招标不具备要约的条件，不能称为要约，招标实际上是邀请他人对其提出要约(报价)，是一种要约邀请。而投标则是要约，中标通知书是承诺。

二、房地产开发项目工程招标的方式

房地产开发项目工程招标分为公开招标和邀请招标。

(一)公开招标

公开招标也称为无限竞争性招标，是指房地产开发企业通过有形建筑市场或报刊、广播、电视等媒体发布招标公告，凡具备相应资质、符合投标条件的施工单位不受地域和部门限制均可参与投标。

公开招标的优点是招标人可以在较广泛的范围内选择施工单位，有利于取得最佳的工程方案，各投标人可以充分发挥自己在技术、资金、管理等方面的优势参与竞争，体现了公平竞争的原则。公开招标的缺点是投标人数量较多，评标的工作量较大，招标时间较长、费用较高。

(二)邀请招标

邀请招标也称为有限竞争性招标或指名竞争方式，是指房地产开发企业向预先选择的若干家具备相应资质、符合投标条件的施工单位发出邀请函，对招标工程的情况、工作范围和实施条件等做出简要说明，请他们参与投标竞争。被邀请参加投标的施工单位数量较少，但为了达到充分竞争的目的，一般不应少于3家。

与公开招标相比，邀请招标的优点是简化了招标程序，可节约招标费用和节省招标时间，减少了一定的风险。邀请招标的缺点是招标竞争的激烈程度不够，有可能漏掉某些有竞争力的施工单位。

2001年6月，建设部发布的《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》规定，房屋建筑和市政基础设施工程的施工单项合同估算价在200万元人民币以上，或者项目总投资在3 000万元人民币以上的，必须进行招标。省级人民政府批准规定的本地区必须进行工程施工招标的具体范围和规模标准不得小于上述范围。

三、房地产开发项目工程招标的程序

房地产开发项目工程招标虽然因工程和房地产开发企业的不同而异，但其基本程序大致相同，都要经过以下步骤：①招标前的准备工作。②发出招标公告或邀请书。③投标人资格预审。④发售招标文件。⑤开标、评标和授标。⑥签订工程承包合同。

(一)招标前的准备工作

招标前的准备工作包括落实招标条件和编制招标文件。

项目招标应具备下列条件：①按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，已经履行审批手续。②建设资金或资金来源已经落实。③有满足工程招标需要的设计文件及其他技术资料。④法律、法规规定的其他条件。

招标文件应包括下列内容：①投标须知，包括工程概况，招标范围，资格审查条件，工程资金来源或者落实情况(包括银行出具的资金证明)，标段划分，工期要求，质量标准，现场踏勘和答疑安排，投标文件编制、提交、修改、撤回的要求，投标报价要求，投标有效期，开标时间和地点，评标的方法和标准等。②招标工程的技术要求和设计文件。③采用工程量清单招标的，应提供工程量清单。④投标函的格式及附录。⑤拟签订合同的主要条款。⑥要求投标人提交的其他材料。

招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标担保。投标担保可以采用投标保函或者投标保证金的方式。投标保证金可以使用支票、银行汇票等，一般不得超过投标总价的2%，最高不得超过50万元。

招标人设有标底的，应依据国家规定的工程量计算规则及招标文件规定的计价方法和要求编制标底，并在开标前保密。一个招标工程只能编制一个标底。

工程施工招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人。

依法必须进行施工招标的工程，招标人自行办理施工招标事宜的，应具有编制招标文件和组织评标的能力：①有专门的施工招标组织机构。②有与工程规模、复杂程度相适应并具有同类工程施工招标经验、熟悉有关工程施工招标法律法规的工程技术、工程造价及工程管理的专业人员。不具备上述两个条件的，招标人应委托具有相应资格的工程招标代理机构代理施工招标。

招标人自行办理施工招标事宜的，应在发布招标公告或者发出投标邀请书的5日前，向工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案，并报送材料。

(二)发出招标公告或邀请书

采用公开招标的项目应在国家或者地方指定的报刊、信息网络或者其他媒介上刊登招标公告，并同时在中国工程建设和建筑业信息网上发布招标公告。以尽可能地向所有潜在的投标者发出通告，使准备参与的投标者都能公平地得到投标竞争的机会。

招标公告应载明招标人的名称和地址，招标工程的性质、规模、地点以及获取招标文件的办法等事项。

采用邀请招标的项目应向3个以上符合资质条件的施工企业发出投标邀请书。投标邀请书应载明上述招标公告规定的事项。

(三)投标人资格预审

投标人资格预审目的在于通过对参加投标的施工单位技术水平、财务实力和施工管理经验等方而的审查，剔除不合格的施工单位，提高招标机构的工作效率，降低招标成本。

实行资格预审的招标工程，招标人应在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资质、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目经理与主要技术人员的简历、业绩等证明材料。

经资格预审后，招标人应向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。当资格预审合格的投标申请人过多时，可以南招标人从中选择不少于7家资格预审合格的投标申请人。

(四)发售招标文件

招标人应在招标公告规定的时间发售招标文件。同时，将招标文件报工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。招标人需对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人，并同时报工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。该澄清或者修改的内容作为招标文件的组成部分。

招标人对于发出的招标文件可以酌情收取工本费。其中的设计文件，招标人可以酌情收取押金。对于开标后将设计文件退还的，招标人应退还押金。

(五)开标、评标和授标

(1)接收投标文件。(2)开标。(3)评标。(4)授标。

(六)签订工程承包合同

招标人和中标人应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。订立书面合同后7日内，中标人应将合同送工程所在地县级以上的建设行政主管部门备案。

中标人不与招标人订立合同的，投标保证金不予退还并取消其中标资格。给招标人造成的损失超过投标保证金数额的，应对超过部分予以赔偿;没有提交投标保证金的，应对招标人的损失承担赔偿责任。招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应给予赔偿。

（责任编辑：xy）

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