中级经济师

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第七章房地产开发项目管理

第一节房地产开发项目管理概述

一、房地产开发项目管理的概念

房地产开发项目管理的概念有广义和狭义两种。广义的房地产开发项目管理，是运用系统的理论和方法，对房地产开发项目的全部活动进行计划、组织、指挥、协调和控制，以实现房地产开发项目的成本目标、质量目标、进度日标等的活动。狭义的房地产开发项目管理是站在房地产开发企业的角度，着眼于房地产开发项目实体的形成形，主要对房地产开发项目中的工程建设活动进行计划、组织、指挥、协调和控制，以实现工程建设项目的成本目标、质量目标、进度目标等的活动。本章侧重于狭义的房地产开发项目的管理。

二、房地产开发项目管理的目标和任务

房地产开发项目管理的目的，是为了满足和超越房地产开发企业对房地产开发项目的要求和期望。因此，任何类型的房地产开发项目都应在保证其质量标准的綦础上，在规定的时间内，在批准或确定的费用预算内完成。在众多的管理目标中，成本(投资)、质量(功能)、进度(工期)3个目标构成了房地产开发项目管理的主要目标。

成本目标指的是房地产开发项目达到交付使川的总成本目标和小同阶段的成本目标。质量目标指的是整个房地产开发项目的质量，不仅包括施工质量，还包括规划和勘察设计质量、材料和设备质量、环境质量等要求，此外还包括满足相应的技术规范和标准的规定，以及房地产开发企业对房地产开发项目提出的各种质量要求。进度目标指的是房地产开发项目达到交付使用的总时间目标和不同建设阶段的时间目标。

三、房地产开发项目管理的阶段和内容

房地产开发项目管理依序分为工程建设准备、施工招标、施工建设、竣工验收等阶段。各阶段的主要内容如下。

四、房地产开发项目的特点和种类

(一)房地产开发项目的特点

房地产开发项目属于工程建设项目类型之一，它除了具有一般工程建设项目的任务一次性、目标明确性和项目整体性等特点，还有下列特点。

(1)成本目标较强。这主要是由资金的稀缺性和项目的经济性要求所决定的。

(2)质量要求较高。房地产开发项目的投资规模大，投资行为具有不可逆性，一旦质量不符合要求，就会造成很大浪费。更为重要的是，房地产产品最后将直接进入人们的生活或工作中，其质量直接关系到人们的生命和财产安全。

(3)进度目标的限定性较强。房地产开发项日占Hj的资金较多，为确保资金的使用效率，必须对项目的进度进行控制。此外，房地产市场不断发生变化，且竞争激烈，如果工期延误，市场上可能会出现较多的同类产品或出现功能更好的产品，造成该项日产品的销售困难或价格下降。

(4)系统性较强。房地产开发项目的系统性决定了在其开发建设过程中必须统一规划管理、统一进行资源和效益的核算。

(5)涉及面较广。房地产开发项目是一项庞大的社会工程，开发建设过程涉及土地、规划、建设、房地产、市政、供电、通信、园林、环保、交通、消防等许多部门，需要规划、勘测、设计、施工、监理、材料、设备供应等单位参加。因此，房地产开发建设工作的顺利进行需要各相关部门、单位协调一致，通力合作。

(6)涉及诸多法规政策。在房地产开发建设过程中，为保证项目参与各方的利益，实现项目预期的经济效益、社会效益和环境效益，确保开发建设过程的规范性和稳定性，有许多相关的法律、法规和政策，如城市房地产管理法、土地管理法、建筑法、招标投标法、合同法、环境保护法等，需要认真贯彻落实。

(二)房地产开发项目的种类

房地产开发项目的形式多种多样，从不同角度可分为不同的类型。

(1)按照开发项目所在的位置，可分为城市新区房地产开发项目和旧城区房地产开发项目。

(2)按照开发项目的建设规模，可分为房地产的成片开发项目和零星地段的单项开发项目。

(3)按照开发项目的用途，可分为居住房地产项目、商业房地产项目、办公房地产项目、住宿房地产项目、餐饮房地产项目、娱乐房地产项目、工业房地产项目、物流仓储房地产项目和特殊房地产项目等。不同用途的房地产项目功能不同、使用要求不同，因此其收益水平、风险大小也不尽相同。

(4)按照开发项目的开发建设深度，可分为土地开发项目、房屋开发项目和土地与房屋的综合开发项目。

(5)按照开发项目的开发方式，可分为单独开发的房地产项目、合作开发的房地产项目、联合开发的房地产项目和定向开发的房地产项目等。

五、房地产开发项目的工程系统构成

和其他.工程建设项目一样，房地产开发项目的工程系统由若干个单项工程构成，一个单项工程由若干个单位工程构成，一个单位工程由若干个分部工程构成，一个分部工程由若干个分项工程构成。

(1)单项工程。它是指具有独立的设计文件，建成后可以单独形成生产能力或使用功能的工程项目。

(2)单位工程。它是指具有独立的设计文件，能够独立施工，但竣工后不能独立发挥生产能力或使用功能的工程。只有几个有机联系、互为配合的单位工程全部竣工才能供生产或生活使用。如住宅楼作为一个单项工程，通常由工程、安装工程、装饰装修工程几个单位工程构成。

(3)分部工程。它是单位工程的组成部分，按不同的结构部位、路段长度及施工特点或施工任务，将单位工程划分为若干个项目单元。

(4)分项工程。它是分部工程的组成部分，按不同的施工方法、材料、 工序及路段长度等，将分部工程划分为若十个项目单元。

（责任编辑：xy）

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