中级经济师

第五节房地产开发项目实施控制

一、房地产开发项目成本控制

(一)房地产开发项目成本控制的概念

房地产开发项目成本控制是指在开发项同的策划设计、施工和销售等阶段，主动运用动态控制原理，经常地、定期或不定期地将项目实际发生的成本数额与相应的目标成本值进行比较，对项目成本进行控制。在监督和纠偏的过程中，如果发现项目的实际成本数额偏离成本目标值，就应采取组织措施、经济措施、技术措施、合同措施和信息措施等纠偏措施，纠正成本偏差，保证成本目标实现。

(二)房地产开发项目成本控制的原则

(1)设置科学的成本控制目标。

(2)设计阶段是成本控制的重点。

(3)经济与技术有机结合是成本控制的重要手段。

(4)变被动控制为主动控制。

(三)房地产开发项目成本控制的内容

(1)项目策划阶段成本控制。

(2)项目规划设计阶段成本控制。

(3)项目施工招标阶段成本控制。

(4)项目施工阶段成本控制。

(5)项目竣工验收阶段成本控制。

(6)项目销售阶段成本控制。

二、房地产开发项目质量控制

(一)房地产开发项目质量的内涵和构成

质量是一组固有的特性满足要求的程度(ISO 9000)。引申到房地产开发项目，其质量就是国家现行的有关法律、法规、技术标准和设计文件以及房地产开发项目合同中对房地产产品的安全、适用、经济、美观等特性的综合要求，体现在适用性、可靠性、经济性、环境协调性等。

(二)房地产开发项目质量控制的概念与要求

1.房地产开发项目质量控制的概念

房地产开发项目质量控制是指按照确定的质量目标或以技术规范和标准为依据，在开发建设过程中可进行的质一链监督和管理活动。其目的是为开发项目的刚户提供高质量的房地产产品，质量控制的关键是项目开发过程和产品都必须满足既定的项目质量目标。

2.房地产开发项目质量控制的要求

房地产开发项目质量控制应做到以下几点。

(1)项目设计必须符合设计承包合同规定的质量要求，并且投资额、建设规模应控制在批准的设计任务书的范围内。

(2)设计文件、图纸要清晰完整，各相关图纸之间无矛盾。

(3)项目的设备选型、系统布置要经济合理、安全可靠;环境保护、“三废”处理、能源利用要符合国家和有关部门的规定指标。

(4)施工过程要与技术要求、技术规范和设计质量要求相一致，符合合同要求和验收标准。

(三)房地产开发项目质量控制的特点

(1)全面性。

(2)及时性与主动性。

(3)标准的适应性。

(4)连续性和相关性。

(四)设计阶段与施工阶段的质量控制

1.设计阶段的质量控制

(1)分阶段进行审查。对阶段性的设计成果应坚持审批签章制度，只有前一阶段设计符合目标要求，才能再进行下一阶段更深入的设计，否则无效。

(2)委托或聘请专家审。由于设计工作的特殊性，对于一些规模大、技术要求高的项目，或情况特殊的项目，房地产开发企业和项目管理者，可以委托设计监理、设计顾问公司审查，或者聘请相关专家进行咨询，对设计质量和进度、设计成果进行审查。

(3)多方案对比选择。从项口全面控制的角度出发，可以采取设计招标等方式对开发项目设计方案进行对比分析。

(4)对设计工作质量进行检查。这是一项十分细致、同时又是技术性很强的工作。对设计工作进行枪查需要注意的主要方而有：①设计工作以及设计文件是否完备，是否能被施工单位和各层次的管理人员所理解：②设计是否符合规范要求，特别是强制性的规范，如防火、安全、环保、抗震的标准，以及某些相关质量标准。

2.施工阶段的质量控制

房地产开发企业对项目施工阶段的质量控制主要是通过审核有关文件、报表，以及进行现场检查及通过试验、检验途径和相应的方法实现的，其具体过程如下。

(1)审核有关技术文件、报告或报表

(2)现场质量监督检查

(3)现场质量检验。

(五)房地产开发项目质量验收

房地产开发项目质量验收是在施工单位自行检查评定的基础上，由房地产开发企业组织参与建设活动的有关单位共同对工程的施工质量进行抽查复验，根据相关标准以书面形式对工程施工质量达到合格与否做出确认。施工质量验收有利于全面评价工程施工质量、衡量承包商的施工质量水平、推动项目质量管理水平的持续改进。一个房地产开发项目一般要划分为检验批、分项、分部或单位工程，分级进行其质量的检验与评定。

(1)检验批。(2)分项工程。(3)分部工程。(4)单位工程。

三、房地产开发项目进度控制

(一)房地产开发项目进度控制的概念

房地产开发项目进度控制是指房地产开发企业根据开发项目的类型、规模与特点，结合各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系，确定进度目标、编制进度计划，对整个建设过程的进度实施跟踪、检查和调整的行为过程。

进度控制的最终目的是确保房地产开发项目进度目标的实现，进度控制的总目标是房地产开发项日的建设工期。

(二)房地产开发项目进度控制的范围

房地产开发项目进度的总目标贯穿于整个项目的实施阶段。要保证进度日标的顺利完成，项目的进度控制就要对项目实施全过程的各个方面进行进度控制。项日进度控制的范围如下所示。

(1)项目的各个阶段。房地产开发项目进度控制不仅包括项目工程实施阶段，还包括项目前期的策划阶段、设计阶段、招投标阶段和竣工验收等各个阶段。

(2)项目的各个组成部分。对房地产开发项目而言，不论是红线内工程还是红线外配套工程，也不论是房屋建筑工程、装饰装修工程、设备工程，还是室外给水、排水、电力、供热、燃气、通信、道路、绿化等工程，都需要进行进度控制。

(3)影响进度的各种因素。影响房地产开发项目进度的因素很多，如人的因素，技术因素，材料与设备因素，水文、地质与气象因素，资金与社会因素等。因此，进度控制的一项重要工作是分析预测影响进度的各种因素，据此提出预防措施，以保证项目进度目标的实现。

(三)房地产开发项目进度控制的实施

影响房地产开发项目实施进度的因素很多，如设计拖延，总承包单位将工程发包给资质不够的分包单位，监管部门拖延审批时间，项目资金到位不及时等。实施阶段的进度控制包括以下几点。(1)实施进度调整。(2)进度控制。

四、房地产开发项目安全管理

房地产开发企业在进行开发项目成本、质量和进度控制与管理的同时，要加强勘察、设计单位的勘察报告和设计文件技术与安全质量的监督，要督促施工单位加强安全生产管理工作，确保施工安全。

房地产开发项目的安全管理是指为保证开发项目建成后能够安全使用和施工建设过程正常进行，防止伤亡事故发生、确保安全施工而采取的各种措施和行动的总称。在房地产项目开发建设过程中安全管理的任务主要有以下几点。

(1)要对勘察、设计、施工、工程监理等单位提出符合建设工程安全生产法律、行政法规和强制性标准规定的要求，按程序搞好工程勘察设计、施工生产文件中涉及安全内容的审核，共同遵守合同约定的工期。

(2)为保证正常施工，房地产开发企业应当向施工单位提供开发项目施工现场和毗邻区域内地下管线资料，气象和水文观测资料，相邻建筑物、构筑物、地下工程的有关资料，资料要真实、准确、完整。

(3)在编制工程概算时，应合理确定开发项目安全作业环境及安全措施所需要的费用。

(4)要督促施工单位落实安全施工的组织体系和安全人员配备，督促建立健全安全生产责任制，督促施工单位加强对工人进行安全生产教育。

(5)审核施工总承包单位和各分包单位的安全资质和证明文件，检查各类持证上岗人员资格，验证施工过程所需的安全设施、设备及防护用品，检查和验收临时用电设施。

(6)按照建筑施工安全技术标准和规范要求，审查施工方案及安全技术措施。审核并签署施工单位落实各分项工程、工序及关键部位的安全措施，定期组织现场安全综合检查。

(7)参与意外事故的调查与处理等。

（责任编辑：xy）

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