中级经济师

第四节房地产开发项目合同管理

一、房地产开发项目合同概述

(一)房地产开发项目合同的概念

合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同作为一种协议，其本质是一种合意，必须是两个以上意思表示一致的民事法律行为。合同当事人做出的意思必须合法才具有法律约束力。房地产开发项目合同是指房地产开发企业或其代理人与项目承包人或供应人为完成一确定的房地产开发项目所指向的目标或规定的内容，明确相互的权利义务关系而达成的协议。

(二)房地产开发项目合同的内容

房地产开发项目合同的内容由合同双方当事人约定。合同的类型不同，其内容和繁简程度也不同，但所包含的基本内容是相同的。

(三)房地产开发项目合同体系

房地产开发项目是一个复杂的社会生产过程，参与工程建设的除有房地产开发企业外，一般还应有设计、监理、施工、设备供应、材料供应单位等，他们之间形成各种各样的经济法律关系。维系这些关系的纽带是合同，因此房地产开发项目就有各式各样的合同。它们之间有复杂合同关系，其中房地产开发企业和工程承包单位是两个最主要的合同主体。

(1)房地产开发企业的主要合同关系。

(2)施工单位的主要合同关系。

(3)项目合同体系构成图。

二、房地产开发项目合同策划

房地产开发项目合同策划要解决选择合适的合同类型和拟定的主要合同条款两个关键问题。

(一)合同类型选择

在房地产开发实际工程中，不同种类的合同，有不同的适用条件、不同的权利和责任的分配、不同的付款方式，对合同双方有不同的风险。因此，要根据开发项目特点选择合适的合同类型。依据汁价方式不同，房地产开发项目开发建设过程中常见的合同类型如下所示。

(1)总价合同。(2)单价合同。(3)成本加酬金合同。

(二)合同主要条款拟定

在房地产开发项目合同中，需要仔细斟酌的主要条款如下所示。

(1)适用于合同关系的法律，以及合同争议处理的方式。

(2)付款方式，包括采用进度付款、分期付款、预付款或由施工单位垫资。

(3)合同价格的调整条件、范围、调整方法，特别是由于物价上涨、汇率变化、法律变化、关税变化对合同价格调整的规定。

(4)合同双方风险的分担，即将项目风险在房地产开发企业和施工单位之间合理分配。基本原则是，通过风险分配激励施工单位努力控制进度、成本、质量三大目标，控制风险，达到最好的工程经济效益。

(5)对施工单位的激励措施。各种合同中都可以订立奖励条款。恰当地采用奖励措施可以鼓励施工单位缩短工期、提高质量、降低成本等。

(6)为了保证双方诚实守信，必须有相应的合同措施，如工程中的保函、保留金和其他担保措施，合同中对违约行为的处罚规定和仲裁条款等。施工单位的材料和设备进入施工现场后，则作为房地产开发企业的财产，没有房地产开发企业或工程师的同意不得移出现场。

三、房地产开发项目合同管理的内容

一般而言，开发项目实施阶段涉及的合同主要有施工合同、监理合同及设备、材料采购合同等、合同管理主要包括签订管理、履行管理和档案管理。

(一)施工合同管理

1.签订管理

签订管理分：为签订前管理和谈判签订管理两个部分。

(1)签订前管理

(2)谈判签订管理。

2.履行管理

在合同履行过程中，应注意以下几点：①严格按照施工合同规定，履行应尽的义务。施工合同内规定由房地产开发企业负责的工作，是使合同最终实现的基础，如“三通一平”、提供施工场地、水准点与坐标控制点、施工图纸、材料与设备等，都是为承包人开工、施工创造的先决条件。房地产开发企业必须严格按照施工合同规定的时间和有关要求履行应尽的义务，才能有权要求承包方履行合同。⑦按施工合同规定对施工活动进行监督、检查。

3.档案管理

在工程项目全部竣工后，应将全部合同文件加以系统整理，建档保管。存合同的履行过程中，对合同文件，包括有关部门的签证、记录、协议、补充合同、备忘录、函件、电报、电传等都应做好系统分类，认真管理。

(二)监理合同管理

(1)签订管理。签订监理合同是一种法律行为，合同一经签订，意味着委托关系的形成，双方的行为都将受到合同的约束，因此签订合同必须慎重。在签订合同前，房地产开发企业应对监理公司的资格、资信及履约能力等情况进行充分的调查了解。

在资格考察合格的基础上，对监理合同的主要条款和相应责任房地产开发企业和监理单位应进行具体谈判。房地产开发企业必须向监理单位明确提出对工程的工期、质量具体监理要求;对拟委托监理的工程范围，为监理单位提供的外部条件。工程资料的具体内容及具体时间等都要提出具体的要求。

(2)履行管理。严格按照监理合同的规定履行应尽义务。监理合同内规定的应由房地产开发企业负责的工作，是保证合同最终实现的基础，如外部关系的协调，为监理工作提供外部条件，为监理单位提供本工程使用的原材料、构配件、机械设备等生产厂家名录等，都是监理单位做好工作的先决条件。房地产开发企业必须严格按照监理合同的规定，履行应尽的义务，才有权要求监理办履行合同。

(3)档案管理。在房地产开发项目全部工程竣工后，房地产开发企业应将全部合同文件，包括完整的工程竣工资料加以系统整理，建档保管。为了保证监理合同档案的完整性.房地产开发企业对合同义件及履行中与监理单位之间进行的签汪、记录协议、补充合同备忘录、函件、电报、电传等都应系统地加以整理，妥善保管。

(三)设备、材料采购合同管理

1.签订管理

由于设备、材料采购合同的标的品种繁多，品种、质量、数量和价格差别较大，因此合同中应明确。

2.履行管理

采购合同订立后，应依《经济合同法》的规定予以全面、实际地履行。

(1)按规定的标的履约。卖方交付的货物必须与合同规定的名称、品种、规格、型号相一致，除非买方同意，不允许以其他货物代替合同中规定的货物，也不允许以支付违约金或赔偿金的方式代替履行合同。

(2)按合同约定的期限、地点交付货物。实际交付日期早于或迟于合同约定的交付期限，即视为提前或逾期交货。提前交付，买方可拒绝接受;逾期交付的，卖方应承担逾期交付的责任。

(3)按合同规定的数量和质量交付货物二对于交付货物的数量应当场检验，清点无误后，由双方当事人签字。对材料设备质量，外在质量可当场检验，内在质量需作物理或化学试验的，试验的结果作为验收的依据。卖方在交货时，应将产品合格证随同产品交买方据以验收。

(4)按约定的价格和结算条款履约。买方在验收合格后，应按合同规定履行付款义务，否则需承担法律责任。

四、房地产开发项目合同争议的解决

合同争议也称为合同纠纷，是指合同当事人对合同规定的权利和义务产生不同的理解而发生争议的情形。由于房地产开发项目承包合同在履行过程中受到政治、经济、自然等多种因素的影响，且工程本身情况复杂多变，履行中不可避免地会出现一些预料不到的问题。合同双方从维护各自的权益出发，对这些问题的解决就难免产生矛盾和纠纷：这些纠纷应依据双方在合同中约定的解决纠纷的有关条款及通用的解决纠纷方法予以解决。

(1)协商。(2)调解。(3)仲裁。(4)诉讼。

（责任编辑：xy）

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