中级经济师

第二节 房地产金融业务

房地产金融业务主要有房地产贷款业务、房地产证券业务、房地产信托业务和房地产保险业务，其中又以房地产贷款业务为主。

一、房地产贷款业务

(一)房地产贷款的概念

贷款一词有动词和名词两种含义。作为动词的贷款，是指金融机构将资金借给需要资金的单位或个人。作为名词的贷款，是指贷款对人借款人提供的并按约定利率和期限还本付息的资金。房地产贷款可从两个角度来表述：一是指贷款用途是房地产的贷款，如将贷款用于房地产开发，或用于购买、租赁房地产，或用于房屋改造、修缮。二是指房地产抵押贷款，即以房地产作为抵押物发放的贷款，该贷款可能用于房地产，也可能用于其他方面，如某公司将其房地产抵押给银行申请贷款用于公司经营。典型的房地产贷款是两者兼有的贷款，即贷款既用于房地产，又以房地产作为抵押物。例如，用于房地产开发的贷款通常对应的是建设用地使用权抵押、在建工程抵押，用于购买商品房的贷款通常对应的是预购商品房抵押。

目前，房地产贷款通常是从第一个角度来定义的，如中国银行业监督管理委员会2004年8月30 日发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》对房地产贷款的定义：“房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。”

(二)房地产贷款的种类

房地产贷款可根据不同的需要，从不同的角度进行分类。

1.土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款和商业用房贷款

2.信用贷款和担保贷款

3.固定利率贷款和浮动利率贷款

4.短期贷款、中期贷款和长期贷款

二、房地产证券业务

房地产证券是与房地产有关的有价证券。有价证券是用于证明持有人或该证券指定的特定主体对特定财产拥有所有权或债权的凭证。房地产证券主要包括房地产股票和房地产债券。

房地产股票是房地产股份公司为筹集资金而发给每个股东作为持股凭证并据此取得股息和红利的一种有价证券。

三、房地产信托业务

《中华人民共和国信托法》对信托的定义：委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。信托通俗地说，就是信任某人并把事情托付给他，是一种以信用为基础的特殊的财产管理制度和法律行为，同时也是一种金融制度和理财方式。

四、房地产保险业务

(一)房地产保险的概念

因为房地产中的土地一般没有灭失的风险，所以习惯上所称的房地产风险通常是指房屋风险。房屋在没计、建造(施工)、销售、消费和服务等过程中，面临着损失的可能，因自然灾害和意外事故造成房屋的毁损或者产生纠纷的可能性时刻存在，一旦这种可能变为现实，必将给房屋的有关当事人带来损失。为了消除或减少这些可能的意外损失带来的不利影响，房屋的有关当事人有必要参加投保，以便在发生财产、责任或人身损失时获得一定的经济补偿。因此，房地产保险是指在房屋设计、建造(施工)、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。

(二)房地产保险的作用

房地产保险是整个社会保险体系中不可缺少的一个重要组成部分。房地产保险通过对房地产领域因自然灾害和意外事故造成的保险责任范围内的损失提供经济补偿或资金给付，对房地产业的发展起到积极的保障作用。这种作用主要体现在下列方面。

(1)抵御意外不幸，实现经济补偿。(2)促进房地产业和保险业发展。(3)增强投保人的信用，促进资金融通。(4)为抵押二级市场的发展提供坚实基础。(5)有利于社会增强防灾救灾能力，减少灾害损失。

(三)房地产保险的种类

根据保险标的的不同，一般保险可分为财产保险和人身保险两大类。其中，财产保险包括财产损失保险、信用保险、责任保险、保证保险。人身保险有多种分类方式，按保险责任不同分为人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险;按承保方式不同可分为团体保险和个人保险等。

(1)财产损失保险。(2)信用保险。(3)房地产责任保险。(4)人寿保险和人身意外伤害保险。(5)综合保险。

(四)房地产保险费和保险费率

房地产保险的保险费是投保人按一定的保险条件，取得保险人的保障，向保险人交付的价金。投保人向保险人交付费用，在保险事故发生后，保险人就有义务赔偿损失。保险费是保险合同生效的重要因素。

进行房屋保险时，先要确定保险金额，原则上要求保险金额与房屋实际价值相等。房地产保险费率是向投保人收取保险费的标准，一般是用千分率(%。)来表示的。保险费数额取决于保险金额和保险费率。

制定房地产保险费率应遵循以下原则：①公平合理的原则。被保险人的保险负担应依据投保房地产的危险大小来分担，做到公平、合理地划分档次。②保证偿付能力的原则。保险费是赔偿投保房地产经济损失的经济来源，所定费率应根据保险人的偿付能力。③费率相对稳定的原则。房地产属于不动产，位置不可移动且寿命长久。因此，房地产保险费率不宜频繁变动.要保持相对稳定，提高保险的信誉。④促进防灾防损的原则。对增加防灾设备、改进防灾措施、有效控制灾害事故发生的被保险人，应相应降低保险费率。

房地产保险的保险价格由保险成本、利润和税金等几部分决定。①房地产保险的保险成本是由保险赔偿数额和支付的各项经营费用构成。保险赔偿数额是指保险人所承保的保险房地产中，对因招致保险风险而损毁、灭失的标的给予的经济赔偿。②保险公司收取保险费主要是为了履行支付经济损失义务。然而，保险公司作为自负盈亏、自主经营的经济实体，也要获得利润。③保险公司作为企业应向国家缴纳税金。房地产保险费率中的税金因素是指保险企业向国家缴纳的营业税，该税应含在价格之内。

决定房屋保险费的三大因素是保险金额、保险费率和保险期限。投保人在办理投保手续时.应一次性缴清保险费。保险费计算公式为：

总保险费=保险金额×保险费率×缴费系数(11—1)

保险金额为房屋每平方米售价乘以购房总面积或按合理的评估价格或双方约定价格确定。

(五)房地产保险责任

在房地产保险险种的设计中，保险责任和除外责任的确定是十分重要的。保险责任是房地产保险人根据保险合同的规定承担房地产被保险人经济损失补偿或人身保险金给付的责任。房地产保险人的赔偿或给付的责任范围：一是损害发生在保险单条款已明确规定的保险责任内;二是保险责任发生在保险有效期内;三是以保险金额为限度。

（责任编辑：xy）

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