中级经济师

第三节 房地产抵押贷款

一、房地产抵押贷款概述

房地产抵押是债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律规定以该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。抵押虽然是“第二还款来源”，但它是保障债权实现的一种重要方式。

二、可以抵押和不得抵押的房地产

有关法律、法规既从正面规定了可以抵押的房地产，又从反面规定了不得抵押的房地产。

(一)可以抵押的房地产

《物权法》(第一百八十条)、《担保法》(第三十四条)、《城市房地产管理法》(第四十八条)等法律规定了可以抵押的房地产，归纳起来，债务人或者第三人有权处分的下列房地产可以抵押：①建筑物和其他土地附着物;②建设用地使用权;③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩、荒地等土地承包经营权;④正在建造的建筑物;⑤法律、行政法规未禁止抵押的其他房地产。

(二)不得抵押的房地产

目前主要有下列法律、法规和政策规定了不得抵押的房地产。

(1)《物权法》第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押：(一)土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产;(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”

(2)《担保法》第三十七条对不得抵押的财产的规定与《物权法》基本相同，仅在规定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押后，明确“但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外”。该法第三十四条第(五)项规定：“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”。第三十六条第三款规定：“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”。另外，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十三条规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效”。

(3)《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十八条规定：“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。”

(4)《中华人民共和围文物保护法》第二十四条规定：“国有不可移动文物不得转让、抵押。”第二_卜五条规定：“非国有不可移动文物不得转让、抵押给外国人。”

(5)《城市房地产抵押管理办法》第八条规定：“下列房地产不得设定抵押：(一)权属有争议的房地产：(二)用丁教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;(三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物：(四)已依法公告列入拆迁范围的房地产;(五)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;(六)依法不得抵押的其他房地产。”

(6)《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)规定：“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。”

三、房地产抵押贷款风险及其防范

(一)房地产抵押贷款的主要风险

(1)抵押物产权风险。(2)抵押物贬值风险。(3)违约风险。(4)欺诈风险。(5)利率风险。(6)流动风险。(7)不可抗力风险。

(二)房地产抵押贷款风险的防范

为防范房地产抵押贷款风险，金融机构应将目标客户的第一还款来源是否充足作为发放贷款的基本前提条件，认真审核其基本信息、财务状况、信用程度、诚信状况;应加强对拟抵押房地产的审查和评估，根据其价值、使用年限、变现能力等，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率，严禁接受无合法有效房屋产权证、房屋权属存在纠纷或产权不清晰的房屋作为抵押物;应完善借款合同文本和抵押合同文本。例如，要求抵押人和借款人明确承诺在知悉抵押房屋将被征收的信息时，及时向贷款人履行告知义务，如抵押人和借款人未及时履行告知义务的，应承担由此产生的违约责任。在借款合同文本和抵押合同中应约定抵押房屋如被征收的后续事项。对于采用产权调换补偿形式的，抵押人和借款人应与贷款人协商清偿债务，或重新设置抵押并签订新的抵押合同;对于以补偿款方式进行征收的房地产，贷款人有权要求抵押人将征收补偿款通过开立保证金专户或存单等形式，继续作为抵押财产。金融机构应高度关注当地城市规划的制定和调整，主动捕捉并分析整理有价值信息，审慎评估抵押房屋的征收可能性、价值变动性、处置可行性等，以增强抵押物管理工作的针对性。

为防止违约风险给贷款机构造成损失，贷款机构除了在贷款前对借款人进行严格的资信审查外，在确定贷款利率时，还要加上违约风险的系数。此外，应建立风险转换机制。如果担保制度、保险制度及住房抵押贷款二级市场不完善，金融机构就很难转移有关风险。

（责任编辑：xy）

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