中级经济师

第五节 房地产开发项目融资

一、房地产开发项目融资概述

取得建设用地使用权以及进行基础设施和房屋建设等，都需要大量资金。这些资金仅靠房地产开发企业现有的自有资金一般难以满足，通常需要从企业外部筹集资金。房地产开发项目融资是房地产开发企业为了满足房地产开发项目对资金的需要，以保证房地产开发项目顺利进行而开展的筹集资金的活动。

房地产开发项目融资，可分为直接融资和间接融资，股权融资和债权融资，境内融资和境外融资。直接融资是通过金融市场筹集资金的融资方式，如公开发行股票、发行企业债券、非上市增资扩股等。间接融资是通过金融机构筹集资金的融资方式，如银行贷款等。直接融资和间接融资的区别主要是融资是否通过金融中介机构。股权融资是企业的股东让出部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新股东的融资方式，总股本同增加。股权融资所获得的资金，企业不需要还本付息，但新股东将与老股东同样分享企业的盈利与增长，并要考虑企业的控股权问题。债权融资是通过借钱的方式进行融资，其所获得的资金，企业要承担利息，在借款到期后要向债权人偿还本金。境内融资是在我国内地筹集资金。境外融资是在我国港澳台地区和国外筹集资金。

二、房地产开发项目资金来源

房地产开发项目的资金来源渠道主要有;房地产开发企业的自有资金，房地产开发贷款，预收房款，乙方垫资，公开发行股票，发行企业债券，发行房地产信托，非上市增资扩股等。(1)自有资金(2)房地产开发贷款(3)预收房款(4)乙方垫资(5)公开发行股票(6)发行企业债券(7)发行房地产信托(8)非上市增资扩股

三、房地产开发项目融资渠道比选

不同的融资渠道各有优缺点，需要进行比较和选择。在进行融资渠道比选前，先需要根据房地产开发项目所需资金和自己账户上可动用资金等情况，确定融资数量、资金使用时间、资金使用期限等。融资渠道比选考虑的因素主要有：不同融资渠道或方式的合法合规性，融资条件的宽严，融资成本的高低，能否满足房地产开发项目对资金数量、资金使用时间、资金使用期限(如贷款期限)等的要求。例如，选择向商业银行申请房地产开发贷款的，需要了解不同商业银行的相关贷款条件、贷款利率、贷款额度、贷款期限、贷款发放速度、贷款手续复杂程度等。在境外融资与境内融资的比选中，如果境外融资是美元等外币的，不仅要考虑利率的高低，还要考虑人民币与美元等外币的未来汇率变化。例如，境外融资时美元的贷款利率低，人民币的贷款利率高，并且在贷款期间人民币相对于美元是升值趋势，则借美元、还美元划算。但是，如果是另一种情况，虽然美元的贷款利率低，人民币的贷款利率高，而如果在贷款期间美元相对于人民币是升值趋势，则现在借美元、到期后还美元不一定划算。

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（责任编辑：xy）

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