中级经济师

第四节 个人住房贷款

一、个人住房贷款的种类

个人住房贷款除了可按前面房地产贷款分类中的还款保证方式、贷款利率是否变化、贷款期限长短来分类，通常还有下列分类。

(1)根据贷款用途，把个人住房贷款分为个人购房贷款、个人自建住房贷款、个人大修住房贷款、个人租房贷款等。其中，个人购房贷款是最主要、最常见的，它根据购房类型，又可分为个人购买新建商品住房贷款、个人购买二手住房贷款、个人购买经济适用住房贷款等。

(2)根据贷款资金来源，把个人住房贷款分为住房公积金贷款、商业性贷款和组合贷款。住房公积金贷款(简称公积金贷款)是用住房公积金发放的贷款，带有互助性质，其贷款利率比商业性贷款利率低。商业性贷款是贷款人以营利为目的的贷款。组合贷款是借款人所需资金先尽量申请公积金贷款，不足部分申请商业性贷款，即贷款金额由公积金贷款和商业性贷款两部分组成。

(3)根据差别化住房信贷政策，把个人住房贷款分为首套住房贷款和非首套住房贷款。首套住房贷款也称为首次购房贷款，是指居民家庭购买第一套住房的贷款。非首套住房贷款是指居民家庭购买第二套及以上住房的贷款。由于实行差别化住房信贷政策，首套住房贷款的最低首付款比例较低，并享有贷款利率优惠。例如，购买首套住房的，最低首付款比例为25%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍;购买第二套及以上住房的，最低首付款比例为40%.贷款利率为贷款基准利率的1.1倍。

(4)根据贷款偿还方式(简称还款方式)，把个人住房贷款分为一次性还本付息的贷款和分期还款的贷款。一次性还本付息的贷款是到期后一次性还清全部本金和利息的贷款;贷款期限在1年以下(含1年)的贷款，通常采取这种还款方式。分期还款的贷款是要求分期(通常分月)偿还本金和利息的贷款;贷款期限在1年以上的贷款，通常采取这种还款方式。个人购房贷款一般采取分期还款方式。分期还款方式又有等额本息还款、等额本金还款等多种方式。

(5)根据借款人类型，把个人住房贷款分为本地人士贷款、外地人十贷款、港澳台和外籍人士贷款。

二、个人住房贷款的相关术语

(1)首付款。它是指购买住房时的首次付款金额。因有最低首付款比例的规定，首付款不应少于一定金额。

(2)首付款比例。它是指首付款占所购住房总价的百分比。一般有最低首付款比例的规定。如果最低首付款比例为20%，则一套总价为25万元的住房，购房人的首付款最少应为5万元。

(3)贷款金额。贷款金额简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。需要借款的数额通常为所购住房总价减去首付款后的余额。

(4)贷款价值比。贷款价值比也称为贷款与价值比率，贷款成数、抵押率，是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。当抵押房地产为再次抵押的，贷款价值比应为贷款金额占该房地产的价值扣除其已担保债权后的余额的比率。一般有最高贷款价值比的规定。如贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的70%。

(5)贷款利率。它是指借款合同约定的贷款利率。因实行差别化住房信贷政策，不同购房人的贷款利率可能不同。

(6)贷款期限。它是指借款人应还清全部贷款本息的期限。贷款期限由贷款人和借款人根据实际情况商定，但一般有最长贷款期限的规定，如个人住房贷款期限最长为30年。贷款人还可能根据住房已使用年限(房龄)、借款人年龄等对贷款期限做出限制。一般住房已使用年限越长，贷款期限会越短;借款人年龄越大，贷款期限会越短。

(7)分期还款额。它是指分期还款的贷款中借款人每期应偿还贷款的数额。在个人住房贷款中，一般采取按月还款方式，因此分期还款额通常为月还款额，俗称“月供”，是借款人每月应偿还贷款的数额。

(8)偿还比率。偿还比率也称为还贷收入比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。在个人住房贷款中，偿还比率通常为借款人的月还款额占借款人家庭月收入的比率。在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一个最高比率，如将该比率控制在30%以内，即给予借款人的最高贷款金额不使其月还款额超过其家庭月收人的30%。

(9)月房产支出与收入比

(11)贷款额度。也称为贷款限额。贷款人一般会用不同的指标对借款人的贷款金额做出限制性规定，例如：①贷款金额不得超过某一最高金额。②贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额。③贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额;当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。

(12)贷款余额。它是指分期偿还的贷款在经过一段时期的还款之后尚未偿还的贷款本金数额。

(13)提前还款。它是指借款人在约定的全部贷款到期日前将全部或部分贷款余额归还给贷款人的行为。如果是部分提前还款，通常会导致贷款期限缩短或剩余贷款期限内月还款额减少.或者两者兼而有之。贷款人通常在借款合同中对提前还款作出特殊规定，例如：要求借款人在一定期限内不能提前还款，否则产生违约金;要求借款人提前10天或30天提出提前还款书面申请：要求部分提前还款的金额必须是1万元的整数倍或不小于3个月的还款额：要求整个还款期内提前还款次数不得超过3次;要求按照一定比例或数额收取手续费或罚金。

(14)展期。它是指借款人与贷款人协商，在原贷款期限的基础上延长贷款期限，但延长后的总贷款期限不得超过贷款人规定的最长贷款期限。展期后借款人的月还款额会相应减少。

(15)缩期。它是指借款人与贷款人协商，在原贷款期限的基础上减短贷款期限，缩期一般有如下两种情况：一是借款人提前归还部分贷款余额，在保持月还款额不变时就会导致剩余贷款期限缩短;二是借款人未提前还款，而是单纯申请缩短贷款期限，此种情况会导致剩余贷款期限内月还款额增加。

另外，展期和缩期有可能导致实际贷款期限适用利率档次发生变化，对此，一般的做法是：自贷款期限调整之日起，贷款利率按调整后的实际贷款期限所对应的利率档次执行但贷款期限调整前已计收的利息不予追溯调整。

三、个人住房贷款的有关选择

购房人在选择了所购买的住房、准备贷款时，通常会面临一些选择。

(一)贷款金额的选择

这是购房人的自有资金在支付按最低首付款比例计算的首付款后有多余，既可以多贷款也可以少贷款的情况下，是多贷款还是少贷款的抉择。因为贷款要付利息，而且贷款越多，付的利息越多，所以在购房人的自有资金没有较好的投资渠道或投资收益率低于贷款利率的情况下，宜选择少贷款;反之，宜选择多贷款。此外，多贷款可以减轻首付款压力，但未来的月还款额多、压力大。因此，为减轻当前的首付款压力，可选择多贷款：而为减轻未来的月还款压力，可选择少贷款。

(二)贷款方式的选择

这主要是在公积金贷款、商业性贷款和组合贷款之间进行选择。因公积金贷款利率低，在符合条件的情况下，全部贷款金额应优选公积金贷款。但公积金贷款额度一般较小，如果伞部用公积金贷款，则需要支付较多的首付款。例如，购买一套总价为150万元的住房，公积金贷款额度为60万元，最低首付款比例为30%，最低首付款为45万元，但如果全部用公积金贷款，则首付款需要90万元，而不是45万元。因此，全部用公积金贷款虽然贷款利率较低、月还款额少，但首付款压力大，适合所购住房总价不大或自有资金较多的情况。全部用商业性贷款因贷款利率较高、月还款额多、压力大，对购房人的收入要求高，适合不能用公积金贷款或不能全部用公积金贷款，而组合贷款的办理时间长，卖房人又要求尽快拿到房款的情况。组合贷款的月还款额相对较少，但贷款办理时间通常较长，在没有很多钱支付首付款、不能伞部用公积金贷款，且能满足卖房人回款要求的情况下，应优选组合贷款。

(三)贷款机构的选择

在商业性贷款中，提供贷款的机构有银行和非银行金融机构，银行也有多家。不同的贷款机构，其贷款条件(如对借款人的经济收入、信用状况、首付款比例等的要求，有的严，有的松)、贷款利率(有的高，有的低)、贷款额度(有的大，有的小)、贷款期限(有的长，有的短)、贷款发放速度(有的快，有的慢)、贷款手续复杂程度(有的复杂，有的简单)、还款方便程度(有的很方便，有的不够方便)、提前还款规定(有的可提前还款，有的不可提前还款，或提前还款要交违约金)等可能不同，购房人应从中选择既能满足自己贷款金额、时间等需要又经济实惠的贷款机构。例如，从贷款利率考虑，不同贷款机构的贷款利率可能不同，有的为基准利率，有的可在基准利率基础上下浮，有的在基准利率基础上上浮，因此，购房人在同等条件下一般应选择贷款利率最低的。

(四)还款方式的选择

借款人虽然可以根据自己的需要选择还款方式，但一笔贷款通常只能选择一种还款方式，且借款合同签订后一般不能更改。个人住房贷款因贷款金额大、贷款期限长，一般选择分期还款方式，最常见的有等额本息和等额本金还款方式两种。等额本息还款方式因每月的还款额相同，还款压力均衡，适合预期收入变化不大或目前有一定积蓄及预期收入有所增加的借款人一等额本金还款方式因每月的还款额是递减的，适合目前收入较高或预期收入可能逐渐减少的借款人。

(五)贷款期限的选择

这是在允许的最长贷款期限内，贷款期限是长一些还是短一些的抉择。以等额本息还款方式为例，在贷款金额和贷款利率都相同的情况下，贷款期限越长，月还款额会越少;反之，月还款额会越多。因此，如果月收人相对较低、月还款额压力较大，一般宜选择贷款期限长一些。

四、个人住房贷款的有关计算

(一)首付款的计算

需要计算的首付款通常有两种：①购房人最少需要支付的首付款(简称最少首付款)。②购房人最多能够支付的首付款(简称最多首付款)。

(二)贷款金额的计算

(三)还款额的计算

(四)贷款余额的计算

（责任编辑：xy）

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