中级经济师

第二节业主和业主大会

一、业主及其权利和义务

(一)业主的概念及认定

业主是指房屋所有权人。在我国，实行“房地权属一致”原则，建筑物、构筑物及其附属设施转让的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并转让，即所谓“地随房走”;或建设用地使权转让的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并转让，即所谓“房随地走”因此，拥有房屋所有权就拥有了与该房屋相配套的设施设备的所有权和相关场地的使川权。将业主定义为房屋所有权人，并没有排除业主对与房屋相配套的设施设备和相关场地拥有的相关权利。

业主是物业管理市场的需求主体，是物业服务企业服务的对象，可以是个人、集体或国家。在实践中，具备业主身份的情况有3种：①经依法登记取得建筑物专有部分的所有权人。即房屋登记簿和房屋权属证书记载的房屋所有权人。②基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的自然人和法人。③根据《物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，其中因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力;因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力;因合法建造、拆除房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。

(二)业主的权利和义务

(1)业主的权利一业主基于房屋所有权，对其建筑物(房屋)专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，对专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理的权利。

业主在物业管理活动中享有下列权利：①按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。③提出制定和修改业主大会议事规则、管理规约的建议。④参加业主大会会议，行使投票权。⑤选举业主委员会成员，并享有被选举权。⑥监督业主委员会的工作。⑦监督物业服务企业履行物业服务合同。⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(简称专项维修资金)的管理和使用。⑩法律、法规规定的其他权利。

(2)业主的义务。业主在物业管理活动中享有一定权利的同时，还应履行下列义务：①遵守管理规约、业主大会议事规则。②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用没施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。③执行业主大会的决定和业主大会授杖业主委员会做出的决定。④按照国家有关规定交纳专项维修资金。⑤按时交纳物业服务费用。⑥法律、法规规定的其他义务。

二、业主大会

(一)业主大会的性质和组成

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，是物业管理区域内物业管理事项的决策机构。业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

(二)业主大会的筹备和成立

1.成立业主大会的条件

根据《业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《指导规则》)，物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：①物业管理区域证明。②房屋及建筑物面积清册。③业主名册。④建筑规划总平面图。⑤交付使用共用设施设备的证明。⑥物业服务用房配置证明。⑦其他有关的文件资料。

2.业主大会的筹备

(1)成立筹备组。

(2)筹备工作的内容。

3.首次业主大会会议的召开

筹备组应自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过业主大会议事规则、管理规约，并选举产生业主委员会之日起成立。

(三)业主共同决定的事项

下列事项应由业主共同决定：①制定和修改业主大会议事规则。②制定和修改管理规约。③选举业主委员会或者更换业主委员会委员。④制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案。⑤选聘和解聘物业服务企业。⑥筹集和使用专项维修资金。⑦改建、重建建筑物及其附属设施。⑧改变共有部分的用途。⑨利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用。⑩法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

(四)业主大会活动规则

(1)定期会议和临时会议。业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议和临时会议都由业主委员会组织召开。定期会议的召开应南业主大会在业主大会议事规则中规定。当出现下列情况之一的，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议：①经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的。②发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的。③业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

(2)业主代理人和业主代表人。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。代理人应在业主委托书的授权范围内行使代理权。业主只能委托代理人代理事项，不能委托代理人代理业主身份，代理人无权以候选人身份参加业主委员会成员的竞选。

物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应在业主大会议事规则中规定。凡需投票表决的事项，业主代表应要求所代表的业主将赞成、反对及弃权的决定及享有的投票权数书面签字，然后由业主代表在业主大会会议上代表业主如实投票。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应另外推选一名业主代表参加会议。

(3)业主大会的召开形式。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

(4)业主大会决定事项的表决原则。业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意：决定业主共同决定的其他事项的，应经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：①专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未 进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。②建筑物总面积，按照前项的统计总和汁算。

业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：①业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。②总人数按照前项的统计总和计算。

另外.业主大会应在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。再者，未参与表决的业主，其投票权数是否可以计人已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

业主大会会议应由业主委员会做出书面记录并存档。业主大会的决定应以书面形式在物业管理区域内及时公告。

三、业主委员会

(一)业主委员会的性质和职责

(二)业主委员会的备案

(三)业主委员会委员的任期和资格

(四)业主委员会会议

(五)业主委员会的补选与换届

(六)业主大会、业主委员会工作经费

(七)业主委员会与物业服务企业的关系

(八)业主委员会与居委会的关系

（责任编辑：xy）

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