中级经济师

第四节物业服务合同

物业服务合同是确立业主和物业服务企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据。在物业管理活动中，物业服务合同的地位十分重要。合同是否依法订立、合同内容是否详细、合同是否具有可操作性，对于维护双方在物业管理活动中的合法权益举足轻重。

根据不同物业管理阶段和不同的签约主体，现实中存在两种物业服务合。一种是由建设单位选聘物业服务企业所签订的物业服务合同;另一种是业主或业主大会选聘物业服务企业所签订的物业服务合同。《物业管理条例》对这两种合同均有明确规定，将建设单位与物业服务企业所签订的合同，称为前期物业服务合同，将业主或业主大会与物业服务企业所签订的合同，称为物业服务合同。

一、前期物业服务合同

(一)前期物业服务合同的特点

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同具有以下特。

(1)由建设单位和物业服务企业签订。因为房屋出售前物业的产权属开发企业，所以合同中的甲方是建设单位，乙方是其通过招投标选聘的物业服务企业。

(2)过渡性。前期物业服务合同的期限存在于业主、业主大会选聘物业服务企业之前的过渡时间内，一旦业主大会成立并选聘了物业服务企业，前期物业管理即告结束，前期物业服务合同也相应终止。

(3)附终止条件的合同。虽然前期物业服务合同的期限未满，但业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终止。

(4)前期物业服务合同必须以书面方式签订，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。

(二)前期物业服务合同的主要内容

为规范和指导建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同，建设部于2004年9月制定并发布了《前期物业服务合同(示范文本》，根据该示范文本，前期物业服务合同应包括以下内容。

(1)合同当事人与物业的基本情况。主要包括合同当事人情况和物业的基本情况两方面。

(2)物业服务内容与质量。

(3)物业服务计费方式。包干制和酬金制两种计费方式，建设单位与物业服务企业协商后，可以选择其中的一种计费方式。

(4)物业经营管理活动的内容。

(5)物业的承接查验。

(6)物业的使用与维护。

(7)违约责任，主要包括甲乙双方、业主和物业使用人的违约责任，以及特殊情况下的免责条款。

(8)其他事项。主要包括合同期限，争议的解决方式以及合同终止条款和续约条款。

二、物业服务合同

(一)物业服务合同的概念

物业服务合同是指物业服务企业与业主或业主委员会签订的，约定物业服务企业提供对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理及维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的服务，并南业主支付服务费用的书面协议。物业服务合同是业主和物业服务企业建立民事法律关系的最重要、最基础的文件，只有签订了物业服务合同，物业服务企业才能通过履行合同取得经营收益，业主通过履行付费义务享受合同约定的物业服务。

物业服务合同的签订双方是业主和物业服务企业，双方之间是平等的民事主体关系，物业服务企业具有独立的法人资格，业主可以是自然人、法人或其他组织。在住宅物业管理中，业主通常是分散的、具有独立法律人格的自然人，南业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同。

(二)物业服务合同的主要内容

(1)物业管理事项。

(2)物业服务质量。

(3)物业服务费用。

(4)双方的权利义务。

(5)专项维修资金的管理与使用。

(6)物业管理用房。

(7)合同期限。

(8)违约责任。

(三)物业服务合同的特征

(1)物业服务合同属无名合同。

(2)物业服务合同既是诺成合同又是要式合同。

(3)物业服务合同既是双务合同又是有偿合同。

(4)物业服务合同属于劳务合同。

(5)物业服务合同通常属于集体合同。

(6)物业服务合同受到较多的国家干预，主要在以下几个方面：①物业服务合同的签订履行。物业服务合同虽然是当事人自愿平等签订的，但因为物业管理涉及老百姓日常生活和城市正常秩序，所以物业服务合同的签订、履行受到国家较多的干预，如公安、消防、环保等机关，以行政权对物业管理介入指导监督。②物业服务合同的主体资格。业主委员会必须依照法定程序选举产生，而物业服务企业则需要取得必要的执业证书才能从事相应范围的物业管理。③物业服务合同的具体内容。物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

三、前期物业服务合同与物业服务合同的区别

(1)合同主体不同。前期物业服务合同的甲方是新建住宅的房地产开发企业，乙方是甲方选聘的物业服务企业;物业服务合同的甲方是业主委员会(代表业主大会)，乙方是物业服务企业。

(2)合同签订的时间不同。前期物业服务合同的签订时间在甲方出售住宅前：物业服务合同的签订时间一般应在业主大会成立后。

(3)合同的有效期限不同。前期物业服务合同的有效期限是自签订之日起，到业主委员会成立后与所选聘的新的物业服务企业签订物业服务合同生效时止，时间上具有不确定性：物业服务合同的有效期限由合同双方协议商定，一般为3～5年，时间上具有确定性。

（责任编辑：xy）

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