中级经济师

第三节物业管理招投标

一、物业管理招投标的内涵

物业管理招投标是物业管理招标和投标的简称。物业管理招标是指南物业建设单位、业主大会(全体业主)或物业所有权人(以下称招标人)根据物业服务内容，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。物业管理投标是投标人对物业管理招标的响应，是指符合投标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求和标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。

物业管理招投标是一种市场双向选择行为。招标人设定“物业项目的经营管理服务”这一标的进行招标，投标人(物业服务企业)提供交换的标的是管理和服务。只有招标人认可物业服务企业承诺提供的服务，才会选择该物业服务企业，促成招标投标的完成。

物业管理招投标是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动，是物业管理的社会化、专业化和市场化特征的体现，是我国物业管理发展的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。随着物业管理行业的不断发展，这种方式必将成为业主选聘物业服务企业的主要方式。

二、物业管理招投标的特点

物业管理行业的特殊性，使得物业管理招投标具有下列区别于其他行业招投标的特点。

(1)招标主体的特殊性。(2)物业服务内容的特殊性。

三、物业管理招投标的原则

物业管理招投标的目的是在竞争性招标中找到最理想的物业服务企业，招标人想要吸引尽可能多的物业服务企业投标，并从竞争性投标中得益。

(1)公开原则。(2)公平原则。(3)公正原则。(4)诚实信用原则。

四、物业管理招标的方式

(一)公开招标

(二)邀请招标

(三)招标代理机构

五、物业管理招标的条件和程序

(一)物业管理招标的条件

1.主体条件

物业管理招投标主体有开发建设单位、全体业主或业主大会和产权人。前期物业管理招投标由开发建设单位主持。业主大会成立后，业主大会就成为物业管理招标投标的主体(当业主共同决定不设立业主大会时，招投标主体为全体业主)。业主大会可以委托业主委员会组织实施招投标的具体运作，但决定权在业主大会。产权人指物业只有一个或少数几个产权人的情况，通常在非住宅中出现。招标人可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。

招标人自行组织实施招标活动的，应成立专门的招标组织，负责招标活动的具体实施，审定投标条件和标底、评标程序、定标办法等。招标人自行组织物业管理招标应具备以下条件：①与招标项目相适应的技术、经济、管理人员。②编制招标文件的能力。③组织开标、评标、定标的能力。

委托招标代理机构招标常见于公开招标和大范围邀请招标，如政府物业等均采取委托招标代理机构招标的形式。因为招标代理机构具有较强的专业水平、广泛的市场信息和熟练的招标投标技巧，所以这种招标方式能够提高招标投标工作的效率和质量，使招标机构与投标人之间信息充分对称，有利于招标人选择最符合要求的物业服务企业。

2.项目条件

根据《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。因此，必须通过招投标方式选聘物业服务企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅;新开发的非住宅项目可采取招投标方式.也可采取其他方式。

(二)物业管理招标的程序

1.成立招标领导小组

2.编制招标文件

3.招标项目备案

4.公布招标公告或发出投标邀请书

5.投标申请入的资格预审

6.发放招标文件

7.组织答疑与现场勘察

8.接收投标文件

9.成立评标委员会

10.开标、评标和中标

六、物业管理投标的条件和程序

(一)物业管理投标的条件

(1)法律、法规规定的要求。根据相关法律、法规的要求，参与物业管理投标应是具有承担招标项目能力的法人企业。物业服务企业在国内参与投标业务，必须取得《企业法人营业执照》。

(2)招标人规定的要求。在物业管理招投标中，招标人在招标条件中一般要求投标人具有管理与投标物业类似项目的经验与业绩，并对投标人在资金、管理和技术实力，投标人的商业信誉，派驻项目的负责人、管理团队的条件，物业服务内容和服务标准，投标书的制作、技术规范和合同条款等方面做出明确具体的要求。

(二)物业管理投标的程序

(1)获取招标信息。根据招标方式的特点，投标人获取招标信息一般通过两个渠道.一是从公共媒介上采集公开招标信息，二是来自招标人的邀请。

(2)项目评估与风险防范。在获取招标信息后，投标人首先应组织经营管理、专业技术和财务等方面的人员对招标物业进行项目评估，预测中标成功的可能性和存在的风险，对投标活动进行策划，制定相应的投标策略和风险防控措施，确保投标成功或避免企业遭受损失。

(3)报送投标申请，接受资格审查。

(4)取得招标文件，并参与答疑和现场勘察。

(5)准备投标文件。投标人应严格按照招标文件的要求编制投标文件，并对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。投标文件又称标书，一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料组成。常见的做法是将投标文件分为物业基本情况和技术文件两大类。物业基本情况主要包括以下内容：①公司简介。概要介绍投标公司的资质条件、以往业绩、人员等情况。②公司法人地位及法定代表人证明，包括资格证明文件和资信证明文件。③投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。技术文件又称技术标，主要是物业管理方案和招标人要求提供的其他技术性资料。其中，物业管理方案是投标书的核心内容。

(6)送交投标文件。全部投标文件编制好以后，投标人应按招标文件要求进行封装。并按时送达招标单位。

(7)投标文件的补充、修改或撤回。投标文件送达后，投标人可以补充、修改或撤回投标文件，但必须在招标文件要求提交投标文件的截止时间前进行。投标人补充、修改或者撤回已提交的投标文件的，应当将补充、修改的内容作为投标文件的组成部分，并书面通知招标人。在招标文件要求提交招标文件的截止时间后送达的，补充或者修改的内容无效。

(8)参加开标、现场答辩和评标。投标人在接到开标通知后，应在规定的时间到达开标地点参加开标会议和现场答辩，并接受评标委员会的审核。

(9)中标和签订物业服务合同。投标人在收到中标通知书后，应在规定的时间内及时与招标人签订物业服务合同。同时，投标人还要同招标单位协商解决进驻物业管理区域、实施前期物业管理的有关问题。

投标结束，要对投标活动进行分析总结，结算投标有关费用，对招标投标资料进行整理、归档。

七、物业管理招投标适用的法律、法规

我国目前与物业管理招投标相关的法律、法规主要有：全圈人大常委会1999年8月颁布的《中华人民共和国招标投标法》(以下简称《招标投标法》)、国务院2003年6月颁布的《物业管理条例》、2007年8月《国务院关丁修改<物业管理条例>的决定》以及2003年6月建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》。

上述法律、法规的法律层次不同。物业管理招投标除了应遵守《招标投标法》的总原则，其具体实施运作_更多地应遵守《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》。此外，各省市也颁布了相应的法规，这些法规更多地体现了物业管理行业自身的特点和各地对规范物业管理招投标的要求。

（责任编辑：xy）

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