中级经济师

第五节物业服务收费

物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取相应费用的行为。

一、物业服务费的收费原则

物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

(1)合理原则。

(2)公开原则。

(3)费用与服务水平相适应原则。

二、物业服务费的定价形式和计费方式

(一)物业服务费的定价形式

物业服务收费应区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主和物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。物业管理的具体收费标准由业主委员会根据所需物业服务项目的数量和质量，结合市场行情提出建议标准，经业主大会表决通过并与物业服务企业按照市场原则协商后在物业服务合同中约定。

(二)物业服务费的计费方式

物业服务费的计费方式有酬金制和包干制两种。

1.酬金制

2.包干制

3.酬金制和包干制的财务特征

(1)会计主体。在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建账、独立核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业服务企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。

(2)收入。采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金;采取包干制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收人就是该项目的物业服务费。

(3)成本费用。无论是酬金制还是包干制，物业管理费用有以下特征：①物业服务企业固定成本的比例较高。②人工成本占总成本的比例较高。③物业服务企业成本费用的可预测性较强。

三、物业服务费的构成

包干制下的物业服务费构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。酬金制下预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

四、物业服务费的交纳和督促

(1)物业使用人的交费责任。

(2)未交付房屋的交费主体。已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。

(3)业主委员会对欠费业主的督促义务。业主委员会有责任和义务代表全体业主督促欠费业主限期交纳物业服务费。对欠费的业主，业主委员会应督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。

(4)代收代交费用。为了保护业主和物业服务企业的合法权益，《物业管理条例》明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可向委托单位收取手续费。”

（责任编辑：xy）

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