房地产估价师

四、计算题(共2题，共20分。要求列出算式和计算过程;需按公式计算的，要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位)

1.王某于2006年6月18将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6万，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额偿还。2009年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未采第一年的有效毛利收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分剐在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。

【问题】

请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。

2.某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等，土地面积10000m2，建筑容积率为2.0。土地于2年前以出让方式取得，使用期限40年，约定不可续期，当时的楼面地价为1400元/m2，现实重新取得该类土地的楼面地价为1750元/m。，土地交易契税为4%。该宾~gaX常建设期为2年;建筑安装工程费为3000元/m2，专业费及管理费为建筑安装工程费的10%;建筑安装工程费等费用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费400万元，建成时配置市场价值为500万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的授资利润率为40%。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为180 L/(天·间)，第1年到第4年的入住率分剐为50%、60%、70%和80%，从此入住率稳定在80%;其他收八第1年为500万元，以后每年递增5%，从第4年起达到稳定。该宾馆运营费用第1年为当年收入的35%，此后各年的运营费用在第1年的基础上增加，增加额为当年收入超过第1年收入部分的25%。

【问题】

请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。(报酬率为10%，年利率为8%)(提示：假设在取得土地时即开始建设)

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