房地产估价师

四、计算题

1.解：

50%+5000000=1814万元

第二年有效毛收入：180×400×365×60%+6000000×(1+5%)=2101.8万元

第三年有效毛收入=180×400×365X70%+5000000×(1+5%)。一2390.85万元

第四年有效毛收入=180×400X 365×80#+5000000×(1+5%)3=2681.213万元

第一年运营费用=1814×35%一634.9万元

第二年运营费用=634.9+(2101.8—1814)×25%=706.85万元

第三年运营费用=634.9+(2390.85—1814.)×25%=779.113万元

第四年运营费用=634.9+(2681.2131814)×25%一85l_703万元

第一年净收益一1179.1万元

第二年净收益一1394.95万元

第三年净收益一1611.737万元

第四年净收益一1829.51万元

2)收益期限为40一2=38年

3)计算收益价格利用净收益在前后两段变化规律不同的公式：

(2)用成本法计算市场价格v建筑面积一1000m2×2.0—2万m2

①土地取得成本=2万m2X1750元/m2×(1+4%)=3640万元

②建设成本、专业费及管理费=3000元/m。×2万m。X(1+10%)=6600万元

③销售费用=400万元

④投资利息=3640X[(1—8%)2一1]+6600X 60%×[(1+8%)1.5一1]+6600×40#×[(1+8%)。0.5一1]+400 X[(1+8%)0.25一13=1201.616万元

⑤开发利润=40%X(3640+6600+400)=4256万元

V=①+②+③+④+⑤=16097.62万元

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