房地产估价师

三、判断题

1.√ 【解析】这是对房地产权益概念的考查，其中建造物区分所有权是个重要的概念，也是个反复考的内容。

2.×【解析】一些房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍具有一定程度的替代性。

3.× 【解析】成本法一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值。

4.√【解析】房地产区位的优劣，直接关系到房地产所有者或使用者的经济收益、生活便利或社会影响。

5.√ 【解析】在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。

6.√ 【解析】对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价，因为在该房地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下，其价值也就不能确定。

7.√ 【解析】房地产其定义在传统上一般是“土地及其定着物”，通常强调房地产是实物、权益和区位的结合体。

8.×【解析】这是从权益状况的角度来划分的。

9.√ 【解析】房地产同时有两种价格：一是交换代价的价格，二是使用代价的租金。

10.√ 【解析】净收益是净运营收益的简祢，是从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入。

11.× 【解析】长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。简要地说，预测就是由已知推测未知，由过去和现在推测未来。

12.×【解析】一般情况下，风力越犬或时常出现风灾的地方，房地产价格越低。房地产价格与风向的关系在城市中比较明显，在上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产价格一般较低。

13.× 【解析】开发商自有资金应得的利息，不能算作利润。

14.√【解析】理解谨慎原则的关键，是要弄清“在存在不确定性因素的情况下”。在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定性因素，则不存在谨慎问题，应依据确定性因素进行估价。如果面临的是不确定性因素，当对该因素的乐观、悲观(保守)和折中判断或估计会导致对房地产抵押价值的相对偏高、偏低和居中估计时，则应采取导致对房地产抵押价值相对偏低的估计。

15.√【解析】移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。在实际运用中，移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。

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