房地产估价师

二、多项选择题

1.BDE【解析】房地产所有权有独有、共有和建造物区分所有权。

2.Ac【解析】共有又有按份共有和共同共有。

3.ABCD【解析】收益性房地产如住宅、商店、写字楼、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房、仓库、农地等。

4.BCDE【解析】按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：生地;毛地;熟地;在建工程;现房。

5.BD【解析】认清单位价格，必须认清价格单位，否则只是一个单纯的数学符号，无经济意义，价格单位由货币和面积构成。

6.AIM：【解析】在实际估价中，要特别注意估价对象范围的界定，包括实物构成上的范围(如是否包括建筑物内的家具、电器、机器设备等动产)、权益上的范围(如是否包括特许经营权、债权债务)、空间上的范围(如坐落、四至、高度、深度)。

7.ABC【解析】选项ABC都是需要的，处置抵押房地产和租赁抵押房地产不需要进行评估抵押价值。

8.cDE【解析】合理且有依据地说明估价假设反映了估价师的能力和职业道德，但是其最终作用在于风险防范与控制。

9.ABcE【解析】一宗房地产的权益包括：(1)拥有的房地产权利;(2)该房地产权利受其他房地产权利的限制情况;(3)该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况;(4)额外的利益或好处。

10.BD【解析】房地产外部因素可分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际目素、心理因素和其他因素。

11.AB【解析】影响房地产价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机等。

12.ACD【解析】报酬率的求取方法主要有累加法、市场提取法和投资报酬率排序插入法。

13.ABCE【解析】征地补偿安置费用，也称为征地补偿费用，一般由以下4项费用组成：(1)土地补偿费;(2)安置补助费;(3)地上附着物和青苗的补偿费;(4)安排被征地农民的社会保障费用。这些费用一般是根据有关规定的标准或者采用市场法求取。

14.ABD【解析】运用路线价法估价一般分为6个步骤：(1)划分路线价区段;(2)设定标准临街深度;(3)选取标准临街宗地;(4)调查评估路线价;(5)制作价格修正率表;(6)计算临街土地的价值。

l 5.BCDE【解析】针对某一具体的估价对象及估价时点、估价目的，需要从众多交易实例选取可作为参照比较的可比实例。选取的可比实例应符合如下四个基本要求：(1)可比实例的交易类型应与估价目的吻合;(2)可比实例物业应是估价对象物业的类似物业;

(3)可比实例的成交日期应与估价时点接近;

(4)可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但实际操作中，一般选取三个以上(含三个)、十个以下(含十个)可比实例即可。

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