房地产估价师

四、计算题(共2题，每题10分。要求列出算式，计算过程;需按公式计算的，要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位)

1.某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1目建成，可供出租的面积占总建筑面积的70X。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m。，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。

【问题】

请计算该房地产在2010年10月1日的价值。

2.某写字楼为钢筋混凝土鲒构。最高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造访类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m。(合装修、设备费)、专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工采费与专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，授资利润率为35%。又知该建筑物的墙，地面等损坏的修复费角为35万元;装修的童置价格曲5∞万元，平均寿命为5年，己使用3年;设备酌重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年;残值率曲零。由于谊写字楼没有电梯，其出租率但为80%，月租会为30元/m。，但如果在价值时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用180万元，安装费孵为60万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/rn。，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需更多消耗10000元能源费;同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。

【问题】

请计算房建筑物的现时价值。

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