房地产估价师

一、单项选择题

1.B【解析】区位是指一宗房地产与其他

房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境和景观。

2.D【解析】租赁权属于债权，其余属于物权。

3.A【解析】用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权是以对他人所有的物为使用、收益的目的而设立的，因而被称作“用益”物权。

4.D【解析】要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值：独立——要求估价师要凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干预;客观——要求估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带自己的好恶、情感和偏见;会正一～要求估价师要公平正直地进行估价，不要偏袒相关当事人中的任何一方。

5.B【解析】经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素(如市场供给

过量或需求不足)、区位因素(如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是其他因素(如政府政策变化等)。

6.B【解析d=D/C;年折旧额D=C×d=120×800×2.2%=2112(元);折旧总额E=D×T一211 2×8=16896(元);建筑物现值V=C-E=120×800一16896—79104(元)。

7.c【解析】用直线法计算建筑物成新率q=1-(1一R)×t/N一1一(1—4%)×18/40=56.8%。

8.c【解析】房地产具有独一无二和价值量大的特性决定了其需要专业估价。

9.c【解析】专业估价与非专业估价的不同(五大不同点)：由专业机构和专业人员完成;是一种专业意见;具有社会公信力;实行有偿服务;承担法律责任。

10.B【解析】房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总趋势来讲的。现实中的房地产价格是波浪式上升的。

11.A【解析】外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。

12.A【解析】住宅的土地使用年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。

13.B【解析】在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产空间利用权。

14.A【解析】五通指水(供水和排水)电路再加上电信。道路18+供水16+排水18+供电23+通信10+场地平整13—98。

15.A【解析】将房地产按权益状况进行分类可以分为20类其中，房地产中的无形资产属于将房地产按权益状况进行分类的一类。

1 6.D【解析】土地使用管制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。对房地产开;发用地还要说明规划条件。

17.B【解析】房地产估价是提供价值意：见而不是作价格保证。

1 8.C【解析】该住宅被水淹造成的损失包括两块：一是重新装修费用，二是损失租金。估价时点不开始装修之时，(1)装修期间及装修完成后放置3个月的租金损失一(：3000一3000×10%)/0.5%×[1-1/(1+O.5%)5]=15920.24(元);(2)装修费用一50000/(1+0.5%)”=49627.31(元)，该住宅用被水淹没造成的损失一(1)十(2)一]5920.24+49627.33—65547.57(元)。

19.D【解析】在保险事故发生后，房地产保险需要评估所遭受的财产损失，以为确定赔偿金额提供参考依据。

20.D【解析】损失之和一污染治理费用+损失的租金净收益的现值;租金净收益现值一3000×(1-15%)/0.5%×[1—1/(1+0.5%)3]=7574(元);损失之和=5000+7574=12574(元)。

21.B【解析】2D00-150一0.8÷12%×1一l÷(1+12%)15]=1844.55(万元)。

22.c【解析】为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有相近性。

23.c【解析】房地产价格的形成条件为三个：有用性、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念区分开来。

24.A【解析】在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。

25.B【解析】决定房地产供给量的因素：该种房地产的价格水平、该种房地产的开发建设成本、该种房地产的开发技术水平、房地产开发商对未来的预期。

26.D【解析】供给量一存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量。

27.D【解析】实际总价为10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28(万元)。

28.D【解析】(1)名义价格实际价格绝对相同。(3)由于贷款需要支村利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以AB选项可以排除。(5)肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。

29.D【解析】评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率;而评估投资价值所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。特别需要注意的是此最低报酬率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。

30.D【解析】影响房地产价格的环境因素包括：大气环境、声觉环境、卫生环境、视觉环境、水文环境。

31.c【解析】选项A降低贷款利率，将降低开发成本，可以导致价格下降;B选项增加有效供给，结果是价格的下降，这是供给规律作用的结果;D选项提高购房者贷款利率，将导致需求减少，也是导致价格下跌。降低契税，使购房者成本减低，需求增加，价格上升，还有一种解释，契税降低，使得投资成本降低，刺激投资导致价格上升。

32.A【解析】合法原则不是只有合法的房地产才能成为估价对象而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产。

33.c【解析】本质区别除ABD选项外还有专业估价机构提供的是专业意见、具有公信力。

34.A【解析】如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。

35.B【解析】逐年上涨额的平均数d=L(1190～910)+(1490一11 90)+(1810一1490)+(2110一1810)]/4=300(元/m2)1999年的价格一910+300×5—241((元/m2)。

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